بایگانی دسته ی مقالات

0 تا 100 الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه: پس از اینکه یک بنا به صورت آپارتمان ساخته شد، برای تفکیک واحد های ساخته شده و اخذ سند مالکیت برای هر واحد، تنظیم صورت مجلس تفکیکی لازم است. در صورتی که تعداد مالکین چند نفر باشد، علاوه بر صورت مجلس تفکیکی، تنظیم تقسیم نامه نیز ضروری است.

تعریف صورت مجلس تفکیکی از نظر وکیل ملکی :

درصورت مجلس تفکیکی مساحت ملک و حدود اربعه ی آن و مساحت هر واحد با ذکر شماره برای هر کدام از آنها قید می گردد. به عبارت بهتر صورت مجلس تفکیکی بیانگر مالکیت اختصاصی هر یک از مالکین نخواهد بود. بلکه تنها مساحت کل بنای ساخته شده و حدود اربعه و مساحت هر واحد و مشاعات بنا را مشخص می کند.

لزوم تنظیم تقسیم نامه :

تا زمانی که کل واحد ساخته شده متعلق به یک مالک باشد، هیچ مشکلی بابت دریافت سند مالکیت ایجاد نخواهد شد، چرا که کل شش دانگ ملک متعلق به یک مالک بوده و سند مالکیتِ تمام واحد های ساخته شده نیز بنام ایشان تنظیم می گردد.

اما چنانچه بنای احداث شده از تجمیع چند ملک باشد. یا دارای مالکین مشاعی باشد، در این صورت کلیه مالکین باید رضایت و توافق خود را بابت میزان سهم خود اعلام نمایند. در این موارد این رضایت با امضای کلیه مالکین در صورت مجلس تقسیم نامه مشخص می شود. چنانچه این تقسیم نامه به رضایت و امضای دیگر مالکین نرسید و ارائه نشود، هیچ یک از مالکین ، واحد مستقل و شش دانگ نخواهد داشت.

تنظیم تقسیم نامه به چه صورت است؟

برای تنظیم تقسیم نامه ، مالکین به میزان قدر السهم خود، تعدادی از واحد ها را مشخص می کنند. که بعد از اتمام عملیات ساخت، بر اساس آن تقسیم نامه، واحد متعلق به هر مالک مشخص باشد. گاهی تقسـیم نامه تنظیم شده به صورت عادی بوده و در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده است.

با توجه به اینکه قانونگذار در قوانین ثبتی ، توافقات و قراردادهای عادی، در مورد املاکی که دارای سابقه ثبت بوده را نمی پذیرد. لذا برای اطمینان از عدم ایجاد اختلاف در آینده، لازم است که این تقـسیم نامه به صورت رسـمی ثبت شود.

نحوه الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه:

با توجه به مطالب فوق تا زمانی که تقسـیم نامه بصورت عادی منعقد شده است، احتمال ایجاد اختلاف در آینده بسیار است. لذا ثبت تقسـیم نامه بصورت رسمی نه تنها از بروز اختلاف جلوگیری میکند . بلکه با توجه به قوانین ثبتی، سند رسمـی تقـسیم نامه در کلیه مراجع قضایی و اداری معتبر و قابل استناد خواهد بود. حال اگر یکی از مالکین علیرغم امضای تـقسیم نامه عادی، از ثبت آن بصورت رسمی خودداری کند، باید از طریق طرح دعوی حقوقی او را ملزم نمود .

مشاوره ملکی با وکیلانه :

برای اخذ اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره از نحوه طرح دعوی الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه از وکیل پایه یک دادگستری، با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413

اثبات حق ارتفاق در دادگاه – وکیلانه : حق ارتفاق یکی از حقوقیست که در قوانین ایران تعریف شده و برای دارنده آن ارزش قائل شده است. این حق به معنای داشتن حق عبور و استفاده از ملک دیگریست بدون اینکه دارنده حق، مالک عین یا منافع ملک باشد.

برای مثال داشتن ناودان در ملک دیگری یا حق عبور از ملک دیگری از مصادیق حق ارتفاق هستند. نکته مهم این است که حق ارتفاق زمانی موضوعیت دارد که دو ملک در مجاورت یکدیگر باشند، و مالک یکی از املاک مجاور برای استفاده از ملک خود این حق را در ملک شخص دیگر داشته باشد.

حق ارتفاق چگونه به وجود می آید؟

در قوانین کنونی حـق ارتـفاق به دو روش قابل ایجاد است. ممکن است این حق بصورت مکتوب و قرارداد ایجاد  شود. بدین صورت که مالک با صاحب حق قراردادی تنظیم می کند و بصورت کتبی این حق را به او واگذار یا منتقل نماید. گاهی این حق بصورت ارادی و قراردادی ایجاد نمیشود. بلکه بموجب قانون، این حق برای دیگری متصور خواهد شد.

به عنوان مثال در برخی از املاک حق عبور و ارتفاق بجهت وضع طبیعی ملک وجود دارد. مثل اینکه صاحب زمین بالاتر برای ورود به ملک خود باید از زمین پایین تر عبور کند. در برخی از آپارتمان ها نیز این حق بجهت وضعیت طبیعی ملک ایجاد می شود. مانند اینکه شخصی مالک یک انباری در مجاورت پارکینگ دیگری باشد و لازمه ی استفاده از انباری، عبور از پارکینگ دیگری خواهد بود.

ثبت حق ارتفاق در سند مالکیت :

اصولاً حـق ارتـفاق بجهت اینکه استفاده ی مالک از ملک خودش را محدود می کند، در سند مالکیت درج می گردد. اما در برخی از مواقع این حق در سند مالکیت ملک قید نمی شود، و ممکن است در آینده برای صاحب حق مشکلاتی را ایجاد نماید . مانند اینکه بجهت ثبت نشدن این حق در سند مالکیت، مالک ملک، رفع تصرف – مزاحمت یا دیگر دعاوی حقوقی یا کیفری را مطرح نماید. به همین دلیل در این مطلب راهکار حقوقی اثبات حـق ارتفـاق از نظر وکیل ملکی بیان خواهد شد.

اثبات حق ارتفاق در دادگاه :

کسی که مدعی این حق است باید به طرفیت مالک ملک مجاور خود، شخصاً یا بوسیله وکیل اثبات حق انتفاع طرح دعوی نماید. دادگاه صالح که همان دادگاه عمومی حقوقی محل استقرار ملک است، به موضوع رسیدگی می کند. در صورت تشخیص صحت اظهارات خواهان، حکم به وجود حق ارتفاق برای خواهان صادر می نماید.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

حکم صادر شده بجهت اثبات حق ارتفاق، تنها جنبه اعلامی داشته و قابلیت اجرا نخواهد داشت. فایده طرح این دعوی این است که دارنده حق با اثبات آن می تواند مالک ملک را به ثبت حق ارتـفاق در سند مالکیت ملزم کند. و علاوه بر این می تواند از تصرفات و ممانعت از حق مالک برای استفاده از ملک جلوگیری نماید. جهت اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری با ما تماس حاصل فرمایید.

تماس با ما : 09127246413

شکایت و پیگیری پرونده کلاهبرداری در امور ثبتی املاک با وکیلانه : به طور کلی قانونگذار علاوه بر جرم کـلاهبرداری ، برخی دیگر از جرایم را که عنوان جداگانه داشته اند، در حکم کـلاهـبرداری تلقی نموده است. و در قوانین مختلفی این جرایم را وضع کرده است. یکی از این قوانین، قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 می باشد. در این قانون ، جرایم زیادی در امور ثبتی در حکم کلاهبرداری قرارگرفته است. از جمله تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری، که به موجب این قانون جرم و مجازات آن معادل با جرم کلاهبرداری تعیین شده است. در ادامه چند مورد از کلاهبرداری در امور ثبتی توسط وکیل متخصص امور کیفری توضیح داده می شود.

مصادیق کلاهبرداری در امور ثبتی:

کلاهبرداری با تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری

بر اساس ماده 105 قانون ثبت، کسی که با علم به انتقال ملک به دیگری به هر نحوی که باشد، تقاضای ثبت ملک را نماید. کلاهبردار محسوب می شود. همچنین کسانی که در زمان تقاضای ثبت ملک، مالک بوده اما در زمان ثبت شدن، ملک را به دیگری انتقال داده باشند. و با این وجود اقدام به اخذ سند مالکیت بنام خود کنند. نیز، کلاهبردار محسوب می شوند.

تقاضای ثبت توسط ورثه

ماده 106 قانون ثبت نیز یکی دیگر از صور تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری را بیان می نماید. به موجب این ماده قانونی ورثه ای که با علم به انتقال ملک توسط مورث خود، تقاضای ثبت آن را کنند. یا بعد از اخطار اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت بنام خود نمایند. مجرم و در حکم کلاهبردار می باشند.

تقاضای ثبت ملک توسط امین

یکی دیگر از جرایم وضع شده در قانون ثبت مربوط به اشخاصی است که امین ملک بوده. و مال به صورت امانی نزد آنها باشد. و با این وجود متقاضی ثبت ملک بنام خود شوند. این اشخاص نیز، در حکم کلاهبردار قرار دارند. حتی اگر آنها شخصاً اقدام به تقاضای ثبت ملک امانی نکنند؛ اما با خیانت و تبانی، ملک امانی را بنام دیگری ثبت نمایند.

تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری بدون سابقه تصرف در آن:

کسی که با علم وآگاهی به تعلق ملک به دیگری و بدون اینکه متصرف آن باشد ، تقاضای ثبت آن ملک را نماید نیز، کلاهبردار محسوب می شود.

عناصر تشکیل دهنده جرایم کلاهبرداری در امور ثبتی

عنصر قانونی این جرایم مواد 105-106-107-108 -109 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 می باشد. و عنصر مادی این جرم، تقاضای ثبت املاک توسط مالکی که ملک را انتقال داده است یا ورثه مالکی که ملکش را انتقال داده یا امین ملک و یا هر شخصی که با علم و آگاهی به عدم مالکیت خود، تقاضای ثبت نماید، محقق می شود. آخرین عنصر تشکیل دهنده جرایم کلاهـبرداری در امـور ثبتی ، سوء نیت مرتکب، و عمد در تقاضای ثبت بدون داشتن حق مالکیت با علم او می باشد.

تفاوت جرایم کلاهبرداری در امور ثبتی با کـلاهبـرداری عـام

جرم کلاهبرداری مربوط به موضوع ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری از جرایم عمومی بوده. و چنانچه مبلغ برده شده بیش از یک میلیارد ریال باشد. دارای جنبه عمومی خواهد بود. حتی اگر مالباخته از شکایت خود منصرف شود یا در اثناء رسیدگی رضایت دهد. اما جرایم کلاهـبرداری در امور ثبتی در هر صورت از موارد جرایم خصوصی بوده و تعقیب مرتکب تنها با شکایت شاکی خصوصی امکانپذیر است .

مشاوره کیفری با وکیلانه :

همانگونه که اشاره شد، قانونگذاردر قانون ثبت ، صرف تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری را در حکم کلاهبرداری دانسته است. هر چند بهتر بود که بین کسی که با علم به تعلق ملک به دیگری تقاضای ثبت میکند و کسی که سند مالکیت را اخذ می نماید، تفاوت قائل شد. اما با توجه به نص صریح قانونگذار، صرف تقاضای ثبت ملک متعلق به دیگری با علم و اطلاع مرتکب، از موجبات تحقق جرم کلاهبرداری در امور ثبتی بوده. و قابلیت تعقیب و مجازات مرتکب را دارد .

جهت اخذ مشاوره کیفری از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413

3 نکته در مورد جرم تحصیل مال از طریق نامشروع – وکیلانه : جرم تحصیل مال از طریق نامشروع، در مورد هر فعلی که از طریق غیر قانونی و نامشروع ، اموالی کسب شود، مصداق پیدا میکند. به عبارت بهتر، زمانی که یک جرم عنوان خاص مجرمانه مانند سرقت – کلاهبرداری- اختلاس یا خیانت در امانت را نداشته باشد، اما از طرفی اموال دیگری بصورت نامشروع تصاحب شده باشد ، می توان مرتکب را با این عنوان مجرمانه تحت تعقیب قرار داد.

جرم تحصیل مال از طریق نامشروع:

ماده 2 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری در خصوص این جرم و صور خاص آن تعریف شده است. به موجب این ماده :

هر کس به هر نحوی از امتیازاتی که بخاطر شرایط و پست و مقامشان داده شده ، سوء استفاده کند. مانند اینکه جواز صادرات و واردات را مورد خرید و فروش قرار دهد. یا در توزیع کالاهایی که به او محول شده سوء استفاده یا تقلب کند. و به طور کلی هر کس به هر طریقی مال یا وجهی را تحصیل کند که طریقه بدست آوردن آن فاقد وجاهیت و مشروعیت قانونی باشد، مجرم است. و به مجازات رد مال تحصیل شده و حبس به مدت سه ماه تا دو سال یا جزای نقدی محکوم می شود.

چند نکته در مورد جرم تحصیل مال غیر مشروع از دیدگاه وکیل کیفری :

1. در ماده مذکور سوء استفاده های خاص مانند توزیع نادرست کالا همراه با تقلب یا حتی بدون تقلب را جرم انگاری کرده است. که از موارد تحقق این جرم قرار گرفته است.
2. خرید و فروش امتیازاتی که توسط دولت یا نهادهای دولتی به برخی از اشخاص داده می شود. و سوء استفاده از این امتیازات نیز مشمول این عنوان مجرمانه قرار خواهد گرفت. مانند کسی که دارای کارت بازرگانی باشد و از این امتیاز خود سوءاستفاده نماید.
3. هدف قانونگذار از وضع جرم تحصـیل مال از طـریق نامشـروع، تحت تعقیب قرار دادن جرایمی است که دارای عنوان مجرمانه خاص نبوده. و  از طرفی بصورت نامشروع و غیر قانونی اموالی تحصیل شده است. تا از این طریق بتوان  تمام متخلفین و مجرمین مالی و اقتصادی که با هدف دور زدن قانون، اقدام به چنین اقداماتی میزنند را مورد تعقیب قرار داد. و تمام خلاء های قانونی جرایم علیه اموال که جرم انگاری نشده است را بتوان با این عنوان مجرمانه پر کرد.

مانند اینکه شخصی از طریق دروغگویی ، مال دیگری را تصاحب کند. اما بجهت اینکه وی متوسل به عملیات متقلبانه نشده است، نتوان او را تحت تعقیب قرار داد. بنابراین هدف قانونگدار از جرم انگاری کردن تحصیل مال از طریق نامشروع ، پر کردن خلاء های قانون مجازات و محاگمه اینگونه افراد می باشد.

مشاوره کیفری با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره کیفری از وکیل پایه یک دادگستری ، با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413

ابطال سند مالکیت معارض به چه صورت است؟ پیش از هرچیزی در تعریف سند معارض باید اینچنین بیان نمود: سند مالکیت معارض سندی است که علاوه بر سند مالکیت اصلی ، صادر شده باشد به عبارت بهتر چنانچه یک ملک دارای دو سند باشد ، سند دوم ، معارض نامیده می شود. در ادامه نحوه ابطال اینگونه اسناد را از نظر وکیل ثبتی و ملکی بیان می نماییم.

چنانچه طی تشخیص هیئت نظارت مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده باشد. چه اینکه تعارض نسبت به اصل ملک باشد یا نسبت به حق ارتفاق و انتفاع آن، سند مالکیت موخر ، معارض است.

تعریف هیئت نظارت :

یکی از مهم ترین هیئت هایی که در اداره ثبت تشکیل می گردد، هیئت نظارت است.

مطابق با ماده 6 اصلاحی سال 1351 قانون ثبت که اشعار می دارد:

برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری، تشکیل می شود. هیئت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی میکند.

تشخیص معارض بودن سند مالکیت :

تـشخـیص معارض بودن سند به موخر صادر شدن آن است. به این صورت که چنانچه نسبت به ملکی دو سند صادر شد باشد؛ اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آنکه تاریخش موخر است، سند مالکیت معارض محسوب می شود. حال چنانچه تاریخ ثبت هر دو سند در یک روز باشد،سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است، سند ماکیت معارض محسوب می شود.

ابـطال سند مالکیت معارض به چه صورت است؟

کلیه ادارات و واحد های ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور سند مالکیت معارض ، مشخصات سند معارض و سند مقدم را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند. و متعاقباً گزارشی که هیچگونه ابهامی در آن نباشد را به هیئت نظارت ارسال کنند.

چنانچه هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت که در مقام تجدیدنظر از آراء هیئت نظارت است، احراز کند که سند مالکیت معارض صادر شده است.، اداره ثبت مکلف است به صورت کتبی، اخطاریه ای به دارنده سند معارض ابلاغ نماید. تا ظرف مهلت دو ماه از تاریخ قانونی ابلاغ اخطاریه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، اقامه دعوی نماید. و رسید ثبت دادخواست خود را به اداره ثبت محل تسلیم کند.

اگر دارنده سند مالکیت معارض در مهلت مقرر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوی نکند. و گواهی آن را تسلیم نکند، دارنده سند مالکیت مقدم می تواند با مراجعه به دادگاه صالح ،گواهی عدم طرح دعوی از جانب دارنده سند موخر (معارض ) را اخذ نماید. و آن را تسلیم اداره ثبت کند . در این صورت اداره ثبت، سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال میکند. و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک لحاظ میکند.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری در امور ملکی و ثبتی با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413