بایگانی دسته ی ملکی

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نحوه طرح آن توسط وکیل متخصص وکیلانه : در بسیاری از مواقع شاهد آن بوده ایم که افراد معاملات مربوط به املاک را به صورت سندی عادی که میان فروشنده و خریدارتنظیم گردیده و به مبایعه نامه یا فروش نامه متداول است ، منعقد می نمایند و بجهت صرفه جویی در پرداخت هزینه تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی ، از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی خوداری میکنند. اما این بی توجهی افراد ممکن است در آینده مشکلاتی را برای آنها به وجود آورد.

از جمله اینکه پس از انعقاد معامله ، مالکیت آنها محرز نبوده و هیچ یک از ادارات و محاکم ، شخص خریدار را به عنوان مالک نمی شناسد. چرا که به موجب قانون ثبت ، مالک کسی است که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و منظور از دفتر املاک ، همان سند مالکیت ملک بوده که از اداره ثبت صادر می گردد . در ادامه با وکیلانه همراه باشید..

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به چه معناست ؟!

چنانچه شخصی ملکی را به موجب سند عادی مبایعه نامه یا فروش نامه خریداری کرده و این نقل و انتقال در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد و از طرفی نیز فروشنده جهت اخذ سند به خریدار ، هیچگونه وکالتی نداده باشد. راهی به جز طرح دعوی حقوقی مبنی بر الزام به تنطیم سند رسمی ملک وجود ندارد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدین معناست که خریداراز طریق دادگاه مالک اصلی ملک را ملزم به انتقال سند به نام خود میکند و چنانچه پس از صدور حکم محکومیت ، فروشنده یا مالک اصلی ملک ، از اجرای موضوع حکم سرپیچی کند. به تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر و ملک را به نام خریدار انتقال می دهد .

آیا در ثبت کردن ملک به نام خریدار اجبار و الزامی وجود دارد ؟!

عده ای از حقوقدانان قائل بر این نظرند که : الزامی جهت ثبت املاک وجود ندارد چرا که دراین خصوص ماده 338 قانون مدنی اشعار میدارد:

عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و ماده 339 قانون مدنی نیز در تکمیل ماده قبل اشعار میدارد : پس ار توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود … به همین جهت این دسته از حقوقدانان عقد بیع را از عقود رضایی دانسته و صرف ایجاب و قبول را جهت تشکیل عقد بیع کافی می دانند .

عده ای دیگر از حقوقدانان نظری بر خلاف نظر فوق داشته و بر این عقیده هستند. که اگرچه عقد بیع از عقود رضایی بوده و صرف ایجاب و قبول ، موجب تشکیل عقد و مالک شدن خریدار می شود. اما ماده 22 قانون ثبت این اصل را تخصیص زده. و معاملات مربوط به خرید و فروش املاک را از سایر اموال جدا نموده. بنابراین بر اساس نظر این دسته از حقوقدانان خریدار باید پس از پرداخت مبلغ معامله ، اقدامات لازم را جهت تنظیم سند انتقال وثبت نام خود در دفتر ثبت املاک و اخذ سند مالکیت به نام خویش انجام دهد .

به طور کلی باید اذعان نمود :

اگرچه در هیچ یک از مواد قانونی ، الزامی جهت ثبت معاملات مربوط به خرید و فروش وجود ندارد. اما با توجه به قانون ثبت ، معاملات مربوط به خرید و فروش املاک از این قاعده مستثنی بوده. و افراد باید پس از انعقاد معامله ، این نقل و انتقال را در یکی از دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت املاک ، به ثبت برسانند. البته ناگفته نماند این الزام زمانی موضوعیت پیدا خواهد کرد که ملک مورد معامله ، دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک باشد. بنابراین ثبت کلیه معاملات مربوط به املاکی که در ادارات ثبت ، دارای سابقه ثبتی بوده ، الزامیست و چنانچه این معاملات به صورت عادی تنظیم شود. در هیچ یک از ادارات و دادگاه ها مورد قبول نخواهد بود .

نکته : تنظیم مبایعه نامه در بنگاه های املاک حتی اگر قرارداد دارای کد رهگیری باشد. باز هم سند عادی محسوب شده و در هیچ یک از محاکم و ادارات مورد قبول نخواهد بود .

چه زمانی باید اقدام به طرح دعوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نمود ؟

اگر شما جزء آن دسته افرادی هستید که ملک خود را به وسیله سند عادی مبایعه نامه یا فروش نامه تنظیم نموده اید. وهیچگونه وکالتی جهت انجام امور حقوقی مربوط به ملک ( مانند وکالت جهت مراجعه به اداره ثبت و اخذ سند مالکیت به نام خود و یا به دیگری …) از فروشنده یا مالک ملک دریافت ننموده اید. برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و مشکلاتی که ممکن است در آینده برای شما ایجاد گردد. از جمله توقیف ملک توسط طلبکاران مالک ملک ، باید اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نمایید .

طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

در این دعوی شخصی که ملک را خریداری نموده باید به طرفیت فروشنده اقامه دعوی نماید و چنانچه فروشنده ، شخصی به جز مالک اصلی سند باشد. علاوه بر فروشنده ، دعوی به طرفیت ایشان( مالک سند ) نیز مطرح می گردد .

دادگاه صالح جهت رسیدگی :

به طور کلی ، دعاوی مربوط به املاک در دادگاهی اقامه می شود. که ملک در آنجا وجود دارد . بنابراین دادگاه صالح در این مورد نیز دادگاه محل ملک خواهد بود .

مشاوره حقوقی دعوی الزام به تنطیم سند رسمی

اگر چه دعوی الزام به تنطیم سند رسمی از جهت طرح دعوی و شرایط شکلی دادخواست دارای اصول کلی می باشد. اما در مرحله دفاع هیچ چیز قابل پیش بینی نخواهد بود. و ممکن است طرف مقابل شما در جلسه رسیدگی ، مدارک و اسنادی ارائه دهد که شما از دفاع در برابر آن عاجز بمانید.

از آنجا که هر شخصی در هر دعوی تنها یک بار میتواند مطالبه حق کند و در صورت رسیدگی و صدور حکم به ضرر خواهان ، اعاده حق و طرح دعوی مجدد امکانپذیر نخواهد بود. پیشنهاد میشود حتماً از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی بهره مند شوید .

تلفن تماس جهت اخد مشاوره و نوبت دهی : 09127246413

شرایط و نحوه فسخ معامله به جهت پرداخت نکردن مبلغ و ثمن معامله با وکیلانه : هر معامله خرید و فروشی که منعقد می شود، باید ترتیب پرداخت ثمن(مبلغ معامله) نیز مشخص و پیش بینی شود. هرگاه در معامله ای ترتیب پرداخت وجه پیش بینی نشود. اینگونه برداشت می شود که وجه معاکله باید فوری پرداخت گردد. حال اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند. و از طرفی طرفین معامله حق فسخ معامله را از خود ساقط نکرده باشند. فروشنده می تواند در ظرف مهلت سه روز از تاریخ قرارداد، معامله را بهم بزند و فسخ کند.

نکاتی در خصوص فسخ معامله به جهت پرداخت نکردن مبلغ

1. برای اینکه فروشنده بتواند از این عنوان حقوقی جهت بهم زدن مامله استفاده کند. باید ثمن (مبلغ معامله) بصورت حال و نه معجل باشد.
2. فروشنده نباید مبیع را به خریدار تحویل داده باشد.
3. بهم زدن معامله به استناد خیار تاخیر ثمن می تواند با ارسال یک اظهار نامه برای خریدار الام شود.
4. برای اینکه فروشنده در آینده دچار مشکل نشود. می تواند از طریق دادگاه تایید فسخ مامله را بخواهد.
5. مدت زمان اِمال این حق فسخ سه روز از تاریخ انعقاد عقد خواهد بود.
6. این حق فسخ صرفاً مشمول عقد بیع می شود و سایر عقود را در بر نمی گیرد.
7. لازمه ی اِعمال فسخ معامله بجهت پرداخت نکردن مبلغ. وجود حق فسخ و عدم اسقاط این حق در ضمن قرار داد می باشد.
8. اگر خریدار برای پرداخت مبلغ ضامن معرفی کرده باشد. و فروشنده ضامن را پذیرفته باشد. دیگر نمی تواند از این عنوان فسخ استفاده کند.
9. پرداخت مبلغی از معامله در مدت سه روز و عدم تصفیه ثمن، موجب اسقاط حق فسخ بجهت تاخیر ثمن نخواهد بود.
10. با تحویل دادن مبیع به خریدار، دیگر حق فسخی بابت تاخیر ثمن برای فروشنده باقی نمی ماند. در این مواقع فروشنده تنها می تواند خریدار را به پرداخت مبلغ معامله ملزم کند.

فسخ معامله به جهت غبن فاحش

مشاوره با وکیلانه :

جهت دریافت مشاوره تلفنی یا حضوری از وکیل متخصص امور حقوقی ، با ما تماس بگیرید.

تماس با ما : 09127246413

بطلان معامله ملکی که در بازداشت بوده است: نسبت به ملکی که به یکی از جهات قانونی در بازداشت باشد، نمی توان معامله ای منعقد نمود. و اصولاً معامله نسبت به چنین املاکی ، فاقد اعتبار خواهد بود. با اینکه قانونگذار در قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً اینگونه معاملات را بی اعتبار تلقی کرده است؛ اما بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. و برخی از محاکم چنین معاملاتی را باطل می دانند و برخی دیگر معتقد بر غیر نافذ بودن این معاملات هستند.

با این وجود حتی اگر فرض را بر غیر نافذ بودن اینگونه معاملات بدانیم، با رد آن معامله توسط شخص ذی نفع، آن معامله باطل می شود. و ذی نفع باید از طریق مراجع قضایی تایید بطلان معامـله را بخواهد.

نحوه طرح دعوی تایید بطلان معامله:

محکوم له یا هرشخص دیگری که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند به طرفیت خریدار و فروشنده ملک اقامه دعوی کند. این دادخواست که می تواند از طریق شخص یا یک وکیل ملکی مطرح شود، به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی، شهرستان محل وقوع ملک ارجاع می شود. دادگاه پس از شروع به رسیدگی و بررسی دلایل خواهان، حکم به تایید بطلان معامله صادر خواهد نمود.

نحوه اجرای حکم تایید بطلان معامله ملکی:

حکم تایید بطلان معامله بجهت در بازداشت بودن ملک، یک حکم اعلامی بوده. از آنجایی که برای احکام اعلامی، اجراییه صادر نمی شود، برای دعوی تایید بطلان معامله نیز اجراییه صادر نمی گردد.

چند نکته مهم در خصوص فروش ملک بازداشت شده:

هر چند که معامله نسبت به املاک بازداشت شده بی اعتبار است. اما باید بدانید که با بازداشت شدن ملک، مالکیت مالک نسبت به ملک از بین نخواهد رفت. لذا فروش ملک بازداشت شده ، فروش مال غیر محسوب نمی شود. و شخص ذی نفع نمی تواند از مالک با عنوان فروش مال غیر شکایت کند.

چنانچه مالک یا محکوم علیه در قراردادی با شخص ثالث ، تعهد کنند که با پرداخت کردن طلب طلبکار، موجبات رفع بازداشت ملک را فراهم کنند. و بعد از رفع توقیفی ملک، آن ملک را انتقال دهند، تعهد صحیح خواهد بود.

مشاوره با وکیلانه:

جهت کسب اطلاعات بیشتر، از چگونگی ابطال اینگونه معاملات با وکیل پایه یک دادگستری، تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما: 09127246413