بایگانی دسته ی ملکی

اثبات حق ارتفاق در دادگاه – وکیلانه : حق ارتفاق یکی از حقوقیست که در قوانین ایران تعریف شده و برای دارنده آن ارزش قائل شده است. این حق به معنای داشتن حق عبور و استفاده از ملک دیگریست بدون اینکه دارنده حق، مالک عین یا منافع ملک باشد.

برای مثال داشتن ناودان در ملک دیگری یا حق عبور از ملک دیگری از مصادیق حق ارتفاق هستند. نکته مهم این است که حق ارتفاق زمانی موضوعیت دارد که دو ملک در مجاورت یکدیگر باشند، و مالک یکی از املاک مجاور برای استفاده از ملک خود این حق را در ملک شخص دیگر داشته باشد.

حق ارتفاق چگونه به وجود می آید؟

در قوانین کنونی حـق ارتـفاق به دو روش قابل ایجاد است. ممکن است این حق بصورت مکتوب و قرارداد ایجاد  شود. بدین صورت که مالک با صاحب حق قراردادی تنظیم می کند و بصورت کتبی این حق را به او واگذار یا منتقل نماید. گاهی این حق بصورت ارادی و قراردادی ایجاد نمیشود. بلکه بموجب قانون، این حق برای دیگری متصور خواهد شد.

به عنوان مثال در برخی از املاک حق عبور و ارتفاق بجهت وضع طبیعی ملک وجود دارد. مثل اینکه صاحب زمین بالاتر برای ورود به ملک خود باید از زمین پایین تر عبور کند. در برخی از آپارتمان ها نیز این حق بجهت وضعیت طبیعی ملک ایجاد می شود. مانند اینکه شخصی مالک یک انباری در مجاورت پارکینگ دیگری باشد و لازمه ی استفاده از انباری، عبور از پارکینگ دیگری خواهد بود.

ثبت حق ارتفاق در سند مالکیت :

اصولاً حـق ارتـفاق بجهت اینکه استفاده ی مالک از ملک خودش را محدود می کند، در سند مالکیت درج می گردد. اما در برخی از مواقع این حق در سند مالکیت ملک قید نمی شود، و ممکن است در آینده برای صاحب حق مشکلاتی را ایجاد نماید . مانند اینکه بجهت ثبت نشدن این حق در سند مالکیت، مالک ملک، رفع تصرف – مزاحمت یا دیگر دعاوی حقوقی یا کیفری را مطرح نماید. به همین دلیل در این مطلب راهکار حقوقی اثبات حـق ارتفـاق از نظر وکیل ملکی بیان خواهد شد.

اثبات حق ارتفاق در دادگاه :

کسی که مدعی این حق است باید به طرفیت مالک ملک مجاور خود، شخصاً یا بوسیله وکیل اثبات حق انتفاع طرح دعوی نماید. دادگاه صالح که همان دادگاه عمومی حقوقی محل استقرار ملک است، به موضوع رسیدگی می کند. در صورت تشخیص صحت اظهارات خواهان، حکم به وجود حق ارتفاق برای خواهان صادر می نماید.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

حکم صادر شده بجهت اثبات حق ارتفاق، تنها جنبه اعلامی داشته و قابلیت اجرا نخواهد داشت. فایده طرح این دعوی این است که دارنده حق با اثبات آن می تواند مالک ملک را به ثبت حق ارتـفاق در سند مالکیت ملزم کند. و علاوه بر این می تواند از تصرفات و ممانعت از حق مالک برای استفاده از ملک جلوگیری نماید. جهت اخذ مشاوره تلفنی یا حضوری با ما تماس حاصل فرمایید.

تماس با ما : 09127246413

نحوه تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت – وکیلانه : معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت، در هنگام تنظیم قرارداد، طرفین اعم از مالک و سازنده، بر اساس آورده های خود و محاسبات اقتصادیِ از قبل پیش بینی شده، در میزان سهام مشارکت هر یک در بنا، توافق می کنند. گاهی اوقات با طولانی شدن مدت اجرای پروژه ساخت ، با توجه به تورم و نوسانات شدید اقتصادی، تغییر قوانین و مواردی اینچنین ، توازن بین آورده طرفین بهم می خورد. و این تغییرات موجب ورود ضرر به یکی از طرفین می شود.

مانند اینکه هزینه های مربوط به خرید آهن آلات و مصالح ساختمانی با افزایش چشمگیری مواجهه شود. یا اینکه ملک متعلق به مالک نسبت به زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت کم ارزش شود. در این موارد شخصی که دچار ضرر می شود، باید تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت را به دیگری پیشنهاد دهد.

وکیل تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت :

تـعدیل قـرارداد مشارکت، به معنای متعادل کردن قرارداد مشارکت در ساخت بوده. به طوری که وضعیت به قبل از ایجاد تغییرات برگردانده شود. و حالت متعادلی را بین سازنده و مالک برقرار کند.

به طور کلی در نظام حقوقی ایران سه نوع تعدیل وجود دارد.

تعدیل قضایی

در این نوع تعدیل، قاضی می تواند بدون تصریح قانون یا قرارداد، تعدیل نماید. که این رویه در نظام حقوقی ایران اجرا نمی گردد.

تعدیل قانونی

که بر اساس قوانین حقوقی اجرا می گردد. و قانون اجازه تعدیل را داده است.

تعدیل قراردادی

در صورتی که در قرارداد منعقد شده بین طرفین، شرط تعدیل قید شده باشد، طرفین می توانند از این نوع تعدیل استفاده کنند.

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعدیل به چه صورت است؟

تعدیل در قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قراردادی خواهد بود. به عبارت بهتر چنانچه ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرط تعدیل درج شده باشد ، هر یک از طرفین که متضرر شده است می تواند از طریق دادگاه تعـدیل قرارداد را خواستار شود.

در این صورت دادگاه بر اساس مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس ، اقدام به تصمیم گیری خواهد نمود.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

بهتراست جهت تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت از وکیل پایه یک دادگستری مشاوره بگیرید.
تماس با ما جهت اخذ مشاوره تلفنی و حضوری: 09127246413

ابطال سند مالکیت معارض به چه صورت است؟ پیش از هرچیزی در تعریف سند معارض باید اینچنین بیان نمود: سند مالکیت معارض سندی است که علاوه بر سند مالکیت اصلی ، صادر شده باشد به عبارت بهتر چنانچه یک ملک دارای دو سند باشد ، سند دوم ، معارض نامیده می شود. در ادامه نحوه ابطال اینگونه اسناد را از نظر وکیل ثبتی و ملکی بیان می نماییم.

چنانچه طی تشخیص هیئت نظارت مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده باشد. چه اینکه تعارض نسبت به اصل ملک باشد یا نسبت به حق ارتفاق و انتفاع آن، سند مالکیت موخر ، معارض است.

تعریف هیئت نظارت :

یکی از مهم ترین هیئت هایی که در اداره ثبت تشکیل می گردد، هیئت نظارت است.

مطابق با ماده 6 اصلاحی سال 1351 قانون ثبت که اشعار می دارد:

برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری، تشکیل می شود. هیئت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی میکند.

تشخیص معارض بودن سند مالکیت :

تـشخـیص معارض بودن سند به موخر صادر شدن آن است. به این صورت که چنانچه نسبت به ملکی دو سند صادر شد باشد؛ اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آنکه تاریخش موخر است، سند مالکیت معارض محسوب می شود. حال چنانچه تاریخ ثبت هر دو سند در یک روز باشد،سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است، سند ماکیت معارض محسوب می شود.

ابـطال سند مالکیت معارض به چه صورت است؟

کلیه ادارات و واحد های ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور سند مالکیت معارض ، مشخصات سند معارض و سند مقدم را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند. و متعاقباً گزارشی که هیچگونه ابهامی در آن نباشد را به هیئت نظارت ارسال کنند.

چنانچه هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت که در مقام تجدیدنظر از آراء هیئت نظارت است، احراز کند که سند مالکیت معارض صادر شده است.، اداره ثبت مکلف است به صورت کتبی، اخطاریه ای به دارنده سند معارض ابلاغ نماید. تا ظرف مهلت دو ماه از تاریخ قانونی ابلاغ اخطاریه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، اقامه دعوی نماید. و رسید ثبت دادخواست خود را به اداره ثبت محل تسلیم کند.

اگر دارنده سند مالکیت معارض در مهلت مقرر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوی نکند. و گواهی آن را تسلیم نکند، دارنده سند مالکیت مقدم می تواند با مراجعه به دادگاه صالح ،گواهی عدم طرح دعوی از جانب دارنده سند موخر (معارض ) را اخذ نماید. و آن را تسلیم اداره ثبت کند . در این صورت اداره ثبت، سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال میکند. و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک لحاظ میکند.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری در امور ملکی و ثبتی با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413

نکاتی در مورد شیوه انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی در آژانس های املاک: بسیاری از مردم بر این باورند که حق کسب و پیشه و سرقفلی همان حق مالکیت است . در حالی که دارنده حق کسب و پیشه مالک ملک نبوده و صرفاً دارای یک امتیاز و حق قانونی نسبت به ملک تجاری می باشد. با این توضیح تفاوت انتقال حق سـرقفلی و کسـب و پیشـه با انتقال حق مالکیت مشخص میگردد.

نکاتی در مورد شیوه انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی در آژانس های املاک:

در برخی مواقع شاهد این هستیم که در آژانس های املاک ، انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه با قرارداد عادی و دریافت کدرهگیری انجام می شود. در این خصوص باید عنوان نمود، انتقال حق کسب و پیشه با مبایعه نامه عادی ولو با اخذ کد رهگیری صحیح نبوده و مشاورین املاک با این کار مرتکب تخلف صنفی شده اند. و حتی از نظر قوانین جزایی می توان مرتکب را با عنوان فروش مال غیر تحت تعقیب قرار داد.

مشاوره حقوقی در خصوص نحوه انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی:

مطابق با قوانین مربوط به عقد بیع ، تنها یک مال ملموس و به عبارت بهتر (عین) می تواند مورد معامله و موضوع عقد بیع قرار گیرد. بنابراین ، انتقال سرقفلی و کسب و پیشه که عین نبوده و صرفاً امتیازی ویژه مستاجر ملک تجاری محسوب می شود.، نمی تواند موضوع عقد بیع باشد.
صرف نظر از این موضوع حتی اگر انتقال سرقفلی را با مبایعه نامه عادی صحیح بدانیم. باز هم دریافت کد رهگیری برای چنین معامله ای کار بیهوده ایست. چرا که دریافت کد رهگیری زمانی است که انتقال مالکیت ملک صورت می گیرد. و دریافت کد رهگیری در غیر این موارد به منزله دریافت کد رهگیری برای ملک دیگری خواهد بود . و همانگونه که گفته شد دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی مالک ملک نبوده. تا بتوان با انتقال سرقفلی برای ملک او کد رهگیری دریافت نمود.

برای انتقال صحیح این امتیاز بهتر است از طریق انعقاد قرارداد عمومی یا  با تنظیم صورتجلسه صورت گیرد.

چند نکته مهم در خصوص انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی:

• نمی توانیم این امتیاز را درقالب عقد بیع و تنظیم مبایعه نامه انجام دهیم .
• هنگام انتقال اینگونه امتیازات باید به اختیارات دارنده حق در انتقال آن توجه نمود.
• برای انتقال اینگونه امتیازات نباید کد رهگیری دریافت نمود .

مشاوره با وکیلانه :

جهت تنظیم کلیه قراردادهای حقوقی خود و اخذ مشاوره حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری در امور ملکی با ما تماس حاصل فرمایید.
تلفن تماس : 09127246413

چگونه سازنده ملک را به اخذ مجوز تخریب و نوسازی الزام کنیم؟ در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت که میان مالک و سازنده تنظیم می گردد.، پیگیری امور مربوط به اخذ مجوز تخریب و ساخت بنا بر عهده سازنده می باشد. و مقرر میگردد تا پس از اعطای وکالت کاری از جانب مالک به سازنده، امور اداری مربوط به مجوزهای ساخت بنا، توسط سازنده پیگیری شود. اما علیرغم اعطای وکالت ، سازنده از انجام امور مربوط به اخذ مجوز تخریب و نوسازی خودداری میکند. در ادامه راهکار قانونی این مشکل توسط وکیل ملکی توضیح داده می شود.

چگونه سازنده ملک را به اخذ مجوز تخریب و نوسازی الزام کنیم؟

در مواردی که مالک به سازنده وکالت کاری اعطا می نماید تا امور مربوط به مجوزهای لازم برای ساخت بنا را پیگیری کند. در صورت امتناع سازنده، مالک می تواند با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت و وکالت کاری اعطایی، علیه سازنده دادخواست مطرح نماید.
بهتر است قبل از طرح دعوی از مشاوره وکیل پایه یک دادگستری بهره مند شوید تا راهکار قانونی صحیح را پیش روی شما قرار دهد . همچنین پیشنهاد می شود قبل از طرح دعوی، اظهارنامه ای برای سازنده ارسال کنید و به صورت رسمی به ایشان اخطار دهید تا نسبت به تعهدات خود عمل کند.

نحوه طرح دعوی الزام سازنده به اخذ مجوز تخریب و نوسازی توسط وکیل :

با ثبت دادخواست و ارجاع آن به شعبه ، دفتر دادگاه وقت رسیدگی را تعیین میکند . و در روز رسیدگی، دادگاه با بررسی موضوع و شنیدن اظهارات طرفین اقدام به تصمیم گیری می نماید. و در صورت احراز موضوع و صحت اظهارات خواهان(مالک) حکم به الزام سازنده به اخذ مجوز تخریب و نوسازی را صادر می نماید.

نحوه اجرای حکم :

با صدورحکم به نفع مالک و قطعی شدن آن ، مالک باید تقاضای اجرای حکم را درخواست کند. ممکن است حتی با صدور اجراییه هم ، سازنده به تعهدات خود عمل نکند. بنابراین مالک می تواند با هزینه سازنده اقدام به اخذ مجوزهای تخریب و نوسازی بنا کند. اما فایده طرح این دعوی زمانیست که سازنده محکوم گردد و با صدور اجراییه نیز از اجرای حکم امتناع کند. در این صورت مالک حق فسخ قرارداد را پیدا میکند.

مشاوره با وکیلانه :

جهت اخد مشاوره تلفنی و تعیین نوبت مشاوره حضوری با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413