بایگانی ماه فوریه, 2023

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نحوه طرح آن توسط وکیل متخصص وکیلانه : در بسیاری از مواقع شاهد آن بوده ایم که افراد معاملات مربوط به املاک را به صورت سندی عادی که میان فروشنده و خریدارتنظیم گردیده و به مبایعه نامه یا فروش نامه متداول است ، منعقد می نمایند و بجهت صرفه جویی در پرداخت هزینه تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی ، از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی خوداری میکنند. اما این بی توجهی افراد ممکن است در آینده مشکلاتی را برای آنها به وجود آورد.

از جمله اینکه پس از انعقاد معامله ، مالکیت آنها محرز نبوده و هیچ یک از ادارات و محاکم ، شخص خریدار را به عنوان مالک نمی شناسد. چرا که به موجب قانون ثبت ، مالک کسی است که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و منظور از دفتر املاک ، همان سند مالکیت ملک بوده که از اداره ثبت صادر می گردد . در ادامه با وکیلانه همراه باشید..

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به چه معناست ؟!

چنانچه شخصی ملکی را به موجب سند عادی مبایعه نامه یا فروش نامه خریداری کرده و این نقل و انتقال در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد و از طرفی نیز فروشنده جهت اخذ سند به خریدار ، هیچگونه وکالتی نداده باشد. راهی به جز طرح دعوی حقوقی مبنی بر الزام به تنطیم سند رسمی ملک وجود ندارد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدین معناست که خریداراز طریق دادگاه مالک اصلی ملک را ملزم به انتقال سند به نام خود میکند و چنانچه پس از صدور حکم محکومیت ، فروشنده یا مالک اصلی ملک ، از اجرای موضوع حکم سرپیچی کند. به تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر و ملک را به نام خریدار انتقال می دهد .

آیا در ثبت کردن ملک به نام خریدار اجبار و الزامی وجود دارد ؟!

عده ای از حقوقدانان قائل بر این نظرند که : الزامی جهت ثبت املاک وجود ندارد چرا که دراین خصوص ماده 338 قانون مدنی اشعار میدارد:

عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و ماده 339 قانون مدنی نیز در تکمیل ماده قبل اشعار میدارد : پس ار توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود … به همین جهت این دسته از حقوقدانان عقد بیع را از عقود رضایی دانسته و صرف ایجاب و قبول را جهت تشکیل عقد بیع کافی می دانند .

عده ای دیگر از حقوقدانان نظری بر خلاف نظر فوق داشته و بر این عقیده هستند. که اگرچه عقد بیع از عقود رضایی بوده و صرف ایجاب و قبول ، موجب تشکیل عقد و مالک شدن خریدار می شود. اما ماده 22 قانون ثبت این اصل را تخصیص زده. و معاملات مربوط به خرید و فروش املاک را از سایر اموال جدا نموده. بنابراین بر اساس نظر این دسته از حقوقدانان خریدار باید پس از پرداخت مبلغ معامله ، اقدامات لازم را جهت تنظیم سند انتقال وثبت نام خود در دفتر ثبت املاک و اخذ سند مالکیت به نام خویش انجام دهد .

به طور کلی باید اذعان نمود :

اگرچه در هیچ یک از مواد قانونی ، الزامی جهت ثبت معاملات مربوط به خرید و فروش وجود ندارد. اما با توجه به قانون ثبت ، معاملات مربوط به خرید و فروش املاک از این قاعده مستثنی بوده. و افراد باید پس از انعقاد معامله ، این نقل و انتقال را در یکی از دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت املاک ، به ثبت برسانند. البته ناگفته نماند این الزام زمانی موضوعیت پیدا خواهد کرد که ملک مورد معامله ، دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک باشد. بنابراین ثبت کلیه معاملات مربوط به املاکی که در ادارات ثبت ، دارای سابقه ثبتی بوده ، الزامیست و چنانچه این معاملات به صورت عادی تنظیم شود. در هیچ یک از ادارات و دادگاه ها مورد قبول نخواهد بود .

نکته : تنظیم مبایعه نامه در بنگاه های املاک حتی اگر قرارداد دارای کد رهگیری باشد. باز هم سند عادی محسوب شده و در هیچ یک از محاکم و ادارات مورد قبول نخواهد بود .

چه زمانی باید اقدام به طرح دعوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نمود ؟

اگر شما جزء آن دسته افرادی هستید که ملک خود را به وسیله سند عادی مبایعه نامه یا فروش نامه تنظیم نموده اید. وهیچگونه وکالتی جهت انجام امور حقوقی مربوط به ملک ( مانند وکالت جهت مراجعه به اداره ثبت و اخذ سند مالکیت به نام خود و یا به دیگری …) از فروشنده یا مالک ملک دریافت ننموده اید. برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و مشکلاتی که ممکن است در آینده برای شما ایجاد گردد. از جمله توقیف ملک توسط طلبکاران مالک ملک ، باید اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نمایید .

طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

در این دعوی شخصی که ملک را خریداری نموده باید به طرفیت فروشنده اقامه دعوی نماید و چنانچه فروشنده ، شخصی به جز مالک اصلی سند باشد. علاوه بر فروشنده ، دعوی به طرفیت ایشان( مالک سند ) نیز مطرح می گردد .

دادگاه صالح جهت رسیدگی :

به طور کلی ، دعاوی مربوط به املاک در دادگاهی اقامه می شود. که ملک در آنجا وجود دارد . بنابراین دادگاه صالح در این مورد نیز دادگاه محل ملک خواهد بود .

مشاوره حقوقی دعوی الزام به تنطیم سند رسمی

اگر چه دعوی الزام به تنطیم سند رسمی از جهت طرح دعوی و شرایط شکلی دادخواست دارای اصول کلی می باشد. اما در مرحله دفاع هیچ چیز قابل پیش بینی نخواهد بود. و ممکن است طرف مقابل شما در جلسه رسیدگی ، مدارک و اسنادی ارائه دهد که شما از دفاع در برابر آن عاجز بمانید.

از آنجا که هر شخصی در هر دعوی تنها یک بار میتواند مطالبه حق کند و در صورت رسیدگی و صدور حکم به ضرر خواهان ، اعاده حق و طرح دعوی مجدد امکانپذیر نخواهد بود. پیشنهاد میشود حتماً از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی بهره مند شوید .

تلفن تماس جهت اخد مشاوره و نوبت دهی : 09127246413