بایگانی دسته ی ملکی

ابطال سند رسمی انتقال با کمک وکیل : سند رسمی انتقال سندی است که پس از امضاء طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی، تنظیم می شود. و پس از آن دفترخانه اسناد رسمی، خلاصه معامله انجام شده را به اداره ثبت اسناد و املاک ، ارسال میکند. تا این انتقال مالکیت در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک لحاظ گردد.

موجبات طرح دعوی ابطال سند رسمی انتقال :

ممکن است به دلایل مختلفی ، دعوی ابطال سند رسمی انتقال مطرح شود. بنابراین نمی توان گفت که در تمامی دعاوی مطرح شده در دادگاه ، موجبات ابطال سند رسمی به یک شکل خواهد بود. و در هر دعوایی موجبات ابطال سند رسمی می تواند متفاوت باشد .

• مانند طرح این دعوی بلحاظ عدم مالکیت فروشنده در زمان انتقال سند.
• یا انتقال سند بوسیله اسناد جعلی.
• ممکن است معامله منعقد شده فضولی باشد. و کسی که ملک را انتقال داده است ، از طرف مالک ماذون نباشد و مالک معامله منعقد شده را رد کند.
• گاهی یکی از طرفین قرارداد اهلیت نداشته. و ضرورت دارد پس از اعلام بطلان معامله انجام شده، ابطال سند رسمی انتقال را نیز به موجب همان دعوی یا دعوی جداگانه مطرح نمود.
• فسخ یا منحل شدن معامله (انفساخ) نیز یکی از مواردیست که موجب ارائه چنین دادخواستی می شود.

ارائه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال بوسیله وکیل ملکی :

کسی که مدعی بی اعتباری سند رسمی است باید اقدام به طرح چنین دادخواست حقوقی ای کند. هر چند پیشنهاد می شود در اینگونه دعاوی حتماً با کمک یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص درامور ملکی اقدام به طرح دعوی نمایید. چرا که هر دعوایی تنها یکبار قابلیت مطرح شدن را دارد. و چنانچه شما شخصاً اقدام به طرح دعوی نمایید و منجر به شکست شما و بی حقی شما شود، دیگر نمی توانید با این عنوان حق خود را مطالبه کنید . به عبارت بهتر بی تجربیگی شما مساوی است از بین رفتن مال و حق و حقوق شما.

دادگاه در جلسه رسیدگی بر اساس مدارک و مستندات ارائه شده از طرفین اقدام به صدور رای می نماید. چنانچه رای به نفع خواهان دعوی صادر گردد و قطعی شود، مرجع صادر کننده رای برای خواهان گواهی قطعیت رای صادر خواهد نمود. با ارائه این گواهی به اداره ثبت اسناد و املاک ، سند صادر شده ابطال می گردد و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

مشاوره با وکیلانه :

اگر قصد طرح چنین دعوایی را دارید و یا اینکه خوانده اینگونه دعاوی هستید ، می توانید تمامی سوالات خود را از ما بپرسید. جهت مشاوره تلفنی تماس حاصل فرمایید.

تلفن تماس : 09127246413

0 تا 100 حق سرقفلی : سـرقـفلی درواقع همان حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است. با این تفاوت که :

• علیرغم حق کسب و پیشه که بصورت خودکار و بدون قید در اجاره نامه ، برای مستاجر در نظر گرفته می شود.، سـرقـفلی بدون توافق موجر و مستاجر، بوجود نمی آید. به عبارت بهتر مالک و مستاجر باید در هنگام انعقاد قرارداد در رابطه با سـرقفـلی با یکدیگر توافق کنند. و الا پس از پایان مدت قرارداد مستاجر نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد.
• در مورد حق کسب و پیشه موجر نمی تواند پس از اتمام مدت قرارداد ، تخلیه ملک خود را بخواهد؛ مگر اینکه دارای دلیل موجه باشد. اما مستاجر دارای حق سرقفلی پس از اتمام مدت قرارداد باید ملک تجاری را تخلیه نماید.
• حق کسب و پیشه تنها نسبت به قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده اند قابل تصور است. اما حق سرقفلی هم در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و هم قانون روابط موجر و مستاجر 1376قابل تصور است.

ارزش اقتصادی حق سرقفلی :

سرقفلی همان مبلغی است که مستاجر هنگام انعقاد عقد اجاره به صورت توافقی به مالک می پردازد. تا زمان تخلیه ملک ، به قیمت عادله روز، آن مبلغ را به مستاجر پرداخت کند.

نکته قابل توجه در مورد حق سـر قـفلی این است که این حق در مورد املاک تجاری موضوعیت دارد. و ایجاد آن با توافق مالک و مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، ممکن خواهد بود. به عبارت بهتر مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد پرداخت میکند. و مالک ملک تجاری در زمان تخلیه ملک، ارزش سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر پرداخت می کند.

نکته 1: حق سرقفلی تنها در عقد اجاره ایجاد می گردد. و در هر عقد دیگری به جز اجاره نمی توان این حق را به وجود آورد.

نکـته 2: مستاجر باید صراحتاً مبلغ را تحت عنوان سرقفلی پرداخت نماید.

مشاوره با وکیلانه :

گاهی اوقات روابط بین موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به قدری پیچیده می شود. که هر کدام از مالک یا مستاجر نمی دانند چه حقوقی برای آنها متصور است. لذا پیشنهاد می شود در صورت ایجاد هر گونه اختلاف از یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت بگیرید.

تماس با ما : 09127246413

منظور از کد رهگیری در قرارداد املاک چیست ؟ پس ازتصویب قانونی که توسط هیئت دولت در سال 1387 تصویب شد.، کلیه مشاوران املاک موظف شدند که معاملات انجام شده املاک را در سامانه ای به نام سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این امر از طرفی موجب تایید صحت معامله انجام شده خواهد بود. و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهاد های نظارتی و آماری فراهم می کند.

کد رهگیری در قرارداد املاک :

هر معامله ای که در بنگاه املاک منعقد می شود . باید در سامانه ثبت معاملات املاک کشور ثبت گردد و کد رهگیری دریافت گردد. اگر چه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک به کار برده می شود. تا از وقوع جرایمی مانند انتقال ملک به چند نفر جلوگیری شود. اما با این وجود دریافت کد رهگیری برای تمامی قراردادهای مربوط به املاک ضروری خواهد بود. هر چند قرارداد اجاره یا فروش ملک بدون کد رهگیری هم صحیح و معتبر بوده، اما عدم ثبت قراردادهای مربوط به املاک یک تخلف صنفی برای مشاورین املاک می باشد. در هر صورت حتی اگر طرفین قرارداد توافق نمایند که قرارداد بدون کد رهگیری منعقد شود ، باز هم مشاورین املاک موظفند که معاملات املاک را ثبت نمایند و کد رهگیری دریافت کنند. و نمی توانند به استناد توافق طرفین از ثبت معاملات املاک خودداری نمایند.

کد رهگیری در قرارداد اجاره :

قراردادهای اجاره نیز باید مانند سایر قراردادهای املاک در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود. وبرای آن کد رهگیری دریافت گردد. و عدم ثبت قرارداد اجاره توسط مشاوران املاک از موارد تخلف صنفی محسوب می شود. با این تفاوت که در صورت توافق موجر و مستاجر بر عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت املاک. و عدم دریافت کد رهـگیری، مشاوران امـلاک باید صراحتاً این توافق را در قسمت توضیحات قرارداد اجاره قید نمایند. و مسئولیت عدم دریافت کد رهگیری را بر عهده طرفین قرارداد اجاره بگذارند.

مزیت دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره در این است که موجر نمی تواند پس از انعقاد قرارداد اجاره با کد رهگیری ، به وسیله قرارداد دستی ، عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد. بنابراین مستاجر دارای قرارداد با کد رهگیری، در صورتی که قرارداد قانوناً صحیح باشد.، نسبت به مستاجر بدون کد دارای حق تضمین شده خواهد بود.

مشاوره حقوقی با وکیلانه :

جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413

صفر تا صد حق کسب و پیشه : حق کسب و پیشه یا تجارت در مورد املاک تجاری استیجاری موضوعیت دارد. این حق که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در نظر گرفته شده است .حقی است که قانونگذار برای حمایت از مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته است.

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، مستاجرین املاک تجاری پس از فعالیت در واحد های تجاری به جهت اعتبار و شهرتی که برای آن ملک ایجاد می کنند .، دارای امتیازی ویژه به نام حق کسب و پیشه می شوند.

در واقع قانونگذار برای ارزش افزوده ی پنهانی که از جانب مستاجر و به تلاش و کوشش او برای ملک تجاری ایجاد شده است. و با توجه به نوع کسب و کار او، امتیازی را برای مستاجر در نظر گرفته است.

حق کسب و پیشه در املاک تجاری :

ایجاد این حق برای مستاجر موجب گردیده تا مالک ملک تجاری که قرارداد او مشمول قانون سال 1356 باشد ؛ نتواند پس از اتمام مدت قرارداد ، مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

بنابراین با اتمام مدت قرارداد اجاره ، قرارداد بصورت خودکار تمدید می شود. و مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند از منافع ملک اجاری بهره مند شود . مگر اینکه مالک به یکی از سه جهت زیر تخلیه مستاجر را بخواهد . که در اینصورت مالک باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند .

همانطور که اشاره شد این مبلغ بجهت ارزش و اعتباری است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که به موجب آن موجر می تواند تخلیه مستاجر ملک استجاری خود را بخواهد، عبارت است از :

1. مالک تصمیم به تخریب یا بازسازی ملک خود داشته باشد.
2. چنانچه ملک قابلیت سکونت داشته باشد و مالک تصمیم به استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان خود را داشته باشد.
3. در صورتی که مالک تصمیم داشته باشد ، برای شغل خود از ملک استفاده نماید.

چند نکته در خصوص حق کسب و پیشه :

حـق کسـب و پیشه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ایجاد گردید. اما نکته قابل توجه این است که برای ایجاد این حق نیاز به درج آن در قراداد نبوده و با انعقاد عقد اجاره ، بصورت خودکار این حق ایجاد می گردد.

ارزش اقتصـادی حق کسـب و پیـشه :

حـق کسـب و پـیشه یک حق غیرمادی و مالی است. که با توجه به موقعیت های مکانی و زمانی دارای ارزش اقتصادی است . اولین معیار جهت تعیین ارزش این حق، توافق طرفین می باشد .اما چنانچه موجر و مستاجر نسبت به این حق به توافق نرسند ، مطالبه آن و تعیین ارزش آن از طریق دادگاه مشخص می گردد.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مبلغ حق کسب با توجه به موارد زیر از طریق دادگاه مشخص می گردد:

• موقعیت محل ملک تجاری و همچنین وضعیت ظاهری بنای تجاری .
• شرایط و امتیازاتی که در اجاره نامه برای طرفین، درج شده است.
• مدت زمان اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل تجاری و شهرت و معروفیتی که برای ملک تجاری به واسطه شغل مستاجر ایجاد شده است.
• هزینه هایی که مستاجر برای ملک تجاری متحمل شده است.
• نوع شغل و کسب و کار مستاجر.

نکته : هر چند حق کسب و پیشه بدون درج آن برای مستاجر ملک تجاری که مشمول قانون 1356 باشد.، بصورت خودکار متصور است؛ اما این حق در شرایطی از بین خواهد رفت. جهت اطلاع از موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه کلیک کنید.

مشاوره با وکیلانه :

برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس حاصل فرمایید.

تماس با ما : 09127246413

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید : در بسیاری از موارد شاهد بوده ایم که افراد برای تخلیه ملک خود و تحویل گرفتن آن اقدام به طرح دعوی خلع ید نموده اند. و پس از رسیدگی با صدور قرار عدم استماع از ناحیه دادگاه مواجهه شده اند. در این مقاله تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید توسط وکیل ملکی مورد بررسی قرار میگیرد .

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید: ( ویژگی های دعوی خلع ید)

• دعوی خلع ید زمانی ، موضوعیت دارد که شخصی بدون اذن و اجازه مالک ، اقدام به تصرف ملک او نموده. و مالک رفع تصرف ملک خود را خواستار است . این اولین و مهم ترین تفاوت میان دو دعوای خلع و تخلیه ید می باشد . بنابراین تصرف با اذن یا بدون اذن ، تعیین کننده عنوان دادخواست می باشد.
• خلع ید صرفاً در مورد اموال غیر منقول قابل طرح می باشد . مال غیر منقول در اصطلاح علم حقوق به معنی مالی است که قابلیت جابجایی ندارد . حال ممکن است آن مال ذاتاً غیر منقول باشد مانند زمین. یا بدلیل استفاده ای که از آن شده است قابلیت جابجایی را ندارد. و اصطلاحاً در حکم غیر منقول باشد. پس دعوی خلع ید صرفاً در مورد املاک قابلیت مطرح شدن را دارد.
• دعـوی خلع ید تنها از طرف مالک و با ارائه سند مالکیت او قابلیت استماع دارد. بنابراین اگر شخصی مالک ملک باشد اما دارای سند مالکیت نباشد نمی تواند این دعوی را مطرح کند و هر چند از طریق طرح دعوی رفع تصرف و با اثبات سبق تصرف خود بر ملک بتواند ، متصرف غیر قانونی را محکوم به رفع تصرف نماید.
• خلع ید جزء دعاوی مالی محسوب می شود و با توجه به اینکه تنها در مورد املاک خواهد بود، هزینه دادرسی بر مبنای ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

ویژگی های دعوی تخلیه ید :

• تخلیه ید زمانی موضوعیت دارد که متصرف با اذن مالک، مال متعلق به او را تصرف نموده است و با اتمام قرارداد و یا رجوع از اذن مالک، متصرف حاضر به تخلیه و تحویل مال نمی باشد . پس در دعوی تخلیه ید مهم ترین ویژگی وجود اذن مالک یا وجود قرارداد بین مالک و متصرف خواهد بود.
• این دعوی هم در مورد اموال منقول( اموال قابل جابه جا شدن) و هم اموال غیر منقول قابل طرح است .
• سومین تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید ، غیر مالی بودن دعواست . لذا هزینه دادرسی این دعوی نسبت به خلع ید کمتر خواهد بود.

مشاوره با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در امور ملکی تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413