ابطال سند رسمی انتقال با کمک وکیل :

ابطال سند رسمی انتقال با کمک وکیل : سند رسمی انتقال سندی است که پس از امضاء طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی، تنظیم می شود. و پس از آن دفترخانه اسناد رسمی، خلاصه معامله انجام شده را به اداره ثبت اسناد و املاک ، ارسال میکند. تا این انتقال مالکیت در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک لحاظ گردد.

موجبات طرح دعوی ابطال سند رسمی انتقال :

ممکن است به دلایل مختلفی ، دعوی ابطال سند رسمی انتقال مطرح شود. بنابراین نمی توان گفت که در تمامی دعاوی مطرح شده در دادگاه ، موجبات ابطال سند رسمی به یک شکل خواهد بود. و در هر دعوایی موجبات ابطال سند رسمی می تواند متفاوت باشد .

  • مانند طرح این دعوی بلحاظ عدم مالکیت فروشنده در زمان انتقال سند.
  • یا انتقال سند بوسیله اسناد جعلی.
  • ممکن است معامله منعقد شده فضولی باشد. و کسی که ملک را انتقال داده است ، از طرف مالک ماذون نباشد و مالک معامله منعقد شده را رد کند.
  • گاهی یکی از طرفین قرارداد اهلیت نداشته. و ضرورت دارد پس از اعلام بطلان معامله انجام شده، ابطال سند رسمی انتقال را نیز به موجب همان دعوی یا دعوی جداگانه مطرح نمود.
  • فسخ یا منحل شدن معامله (انفساخ) نیز یکی از مواردیست که موجب ارائه چنین دادخواستی می شود.

ابطال سند رسمی انتقال

ارائه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال بوسیله وکیل ملکی :

کسی که مدعی بی اعتباری سند رسمی است باید اقدام به طرح چنین دادخواست حقوقی ای کند. هر چند پیشنهاد می شود در اینگونه دعاوی حتماً با کمک یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص درامور ملکی اقدام به طرح دعوی نمایید. چرا که هر دعوایی تنها یکبار قابلیت مطرح شدن را دارد. و چنانچه شما شخصاً اقدام به طرح دعوی نمایید و منجر به شکست شما و بی حقی شما شود، دیگر نمی توانید با این عنوان حق خود را مطالبه کنید . به عبارت بهتر بی تجربیگی شما مساوی است از بین رفتن مال و حق و حقوق شما.

دادگاه در جلسه رسیدگی بر اساس مدارک و مستندات ارائه شده از طرفین اقدام به صدور رای می نماید. چنانچه رای به نفع خواهان دعوی صادر گردد و قطعی شود، مرجع صادر کننده رای برای خواهان گواهی قطعیت رای صادر خواهد نمود. با ارائه این گواهی به اداره ثبت اسناد و املاک ، سند صادر شده ابطال می گردد و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

مشاوره با وکیلانه :

اگر قصد طرح چنین دعوایی را دارید و یا اینکه خوانده اینگونه دعاوی هستید ، می توانید تمامی سوالات خود را از ما بپرسید. جهت مشاوره تلفنی تماس حاصل فرمایید.

تلفن تماس : 09127246413

اهمیت ارسال اظهارنامه از نظر وکیل حقوقی :

اهمیت ارسال اظهارنامه از نظر وکیل حقوقی : اظهارنامه چیست ؟ اظهارنامه نوعی اخطار رسمی است که می‌توان به موجب آن موضوعی را به طرف مقابل اخطار و‌ یا اعلام نمود .

آن چه در اظهارنامه ی ارسالی نوشته میشود به عنوان اقرار تلقی میگردد. بنابراین اهمیت آن واضح و‌ آشکار است. و از آنجا که در عالم‌حقوقی هر کلمه حتی کوچک و‌بی اهمیت بار معنایی پیدا میکند، به طوری که در بسیاری از قرارداد ها یا نوشته ها، کلمه های (و ، یا ، اگر و …) اهمیت به سزایی در تصمیم نهایی دادگاه داشته. و استنباط قضات محترم بر مبنای آن ها واقع میشود .

از طرفی پایه ی بسیاری از دعاوی اعلام یا اخطار قبلی میباشد. که می‌توان به موجب اظهارنامه این موضوع را بدون نیاز به را های اثباتی‌دیگر که با مشقت همراه است عملی ساخت .

به عنوان مثال: اگر شخصی به موجب سند عادی طلبی از دیگری داشته باشد، تنها در صورتی میتواند خسارت تاخیر تادیه آن را مطالبه نماید. که بتواند اثبات کند سابقاً طلب خود را مطالبه نموده است .

مثال دیگر : اگر شما مالی را به عنوان امانت به دیگری سپرده باشید. برای اعلام شکایت خیانت در امانت باید ثابت نمایید که مال را مطالبه نموده اید. و امین از استرداد آن امتناع مینماید. که ارسال اظهارنامه شما را از ‌ اثبات این موضوع بی نیاز میسازد .

ارسال اظهارنامه

اهمیت ارسال اظهارنامه از نظر وکیل حقوقی :

در تمامی اموری که شخص بخواهد دعوای فسخ مطرح سازد، از آنجا که فسخ به صرف اعلام محقق میگردد و‌ حکم دادگاه در موارد فسخ حکم اعلامی میباشد و نه تاسیسی، خواهان فسخ قرارداد باید اثبات نماید که مراتب فسخ قراداد را به طرف مقابل اعلام داشته است. که قاعدتاً آسان ترين روش براى اعلام ارسال اظهار نامه ميباشد .

مشاوره با وکیل:

ارسال اظهارنامه به جهت اهميت كلمات امرى تخصصى است و با توجه به اينكه در مراحل رسيدگى بسيار با اهميت ميباشد و پايه و شالوده دعاوى تلقى ميشود. بهتر است برای تنظیم و ارسال آن از وکیل پایه یک دادگستری کمک بگیرید. ما شما را در اين زمينه همراهى مينماييم.

تماس با ما : 09127246413

0 تا 100 حق سرقفلی :

0 تا 100 حق سرقفلی : سـرقـفلی درواقع همان حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است. با این تفاوت که :

  • علیرغم حق کسب و پیشه که بصورت خودکار و بدون قید در اجاره نامه ، برای مستاجر در نظر گرفته می شود.، سـرقـفلی بدون توافق موجر و مستاجر، بوجود نمی آید. به عبارت بهتر مالک و مستاجر باید در هنگام انعقاد قرارداد در رابطه با سـرقفـلی با یکدیگر توافق کنند. و الا پس از پایان مدت قرارداد مستاجر نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد.
  • در مورد حق کسب و پیشه موجر نمی تواند پس از اتمام مدت قرارداد ، تخلیه ملک خود را بخواهد؛ مگر اینکه دارای دلیل موجه باشد. اما مستاجر دارای حق سرقفلی پس از اتمام مدت قرارداد باید ملک تجاری را تخلیه نماید.
  • حق کسب و پیشه تنها نسبت به قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده اند قابل تصور است. اما حق سرقفلی هم در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و هم قانون روابط موجر و مستاجر 1376قابل تصور است.

سرقفلی

ارزش اقتصادی حق سرقفلی :

سرقفلی همان مبلغی است که مستاجر هنگام انعقاد عقد اجاره به صورت توافقی به مالک می پردازد. تا زمان تخلیه ملک ، به قیمت عادله روز، آن مبلغ را به مستاجر پرداخت کند.

نکته قابل توجه در مورد حق سـر قـفلی این است که این حق در مورد املاک تجاری موضوعیت دارد. و ایجاد آن با توافق مالک و مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، ممکن خواهد بود. به عبارت بهتر مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد پرداخت میکند. و مالک ملک تجاری در زمان تخلیه ملک، ارزش سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر پرداخت می کند.

نکته 1: حق سرقفلی تنها در عقد اجاره ایجاد می گردد. و در هر عقد دیگری به جز اجاره نمی توان این حق را به وجود آورد.

نکـته 2: مستاجر باید صراحتاً مبلغ را تحت عنوان سرقفلی پرداخت نماید.

مشاوره با وکیلانه :

گاهی اوقات روابط بین موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به قدری پیچیده می شود. که هر کدام از مالک یا مستاجر نمی دانند چه حقوقی برای آنها متصور است. لذا پیشنهاد می شود در صورت ایجاد هر گونه اختلاف از یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت بگیرید.

تماس با ما : 09127246413

4 نکته مهم در مورد حق سرقفلی :

4 نکته مهم در مورد حق سرقفلی : حـق سرقفلی امتیازی است ویژه ی مستاجرین املاک تجاری. که در زمان انعقاد عقد اجاره، طبق توافق طرفین، مستاجر به مالک می پردازد. تا مالک در زمان تخلیه مستاجر مبلغ سرقفلی را به ارزش عادله روز به مستاجر بپردازد. در ادامه 4 نکته مهم در مورد حـق سرقـفلی را از دیدگاه وکیل ملکی بخوانید.

اولین نکته در مورد حق سرقفلی:

اجاره دادن محل سرقـفلی : چنانچه مستاجر حق انتقال محل تجاری را نداشته باشد.، اجاره دادن محل سرقفلی انتقال به غیر محسوب می شود. و مالک می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید. در این صورت مالک با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی ملک را تخلیه می نماید.

حق سرقفلی

دومین نکته در مورد حق سرقفلی :

تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی : صاحب حق سر قفلی یا همان مستاجر نمی تواند در بنا تغییراتی ایجاد کند که به اساس و اصل بنا لطمه وارد کند. چرا که اینگونه تغییرات از مصادیق بارز تعدی و تفریط بوده و این حق را به مالک می دهد که بتواند محل سرقفـلی را تخلیه نماید.

لازم به توضیح است هر گونه تغییری از مصادیق تعدی و تفریط نخواهد بود. لذا تغییراتی که موجب استفاده بهتر مستاجر از ملک تجاری شود را نمی توان تعدی یا تقریط دانست. تشخیص موارد تعدی و تفریط با دادگاه است که گاهاً این امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
بهتر است در اینگونه موارد حتماً از تجربه یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور حقوقی و ملکی مشورت نمایید.

نکته سوم :

فروش ملک تجاری دارای حق سرقفلی : اگر مالک ملک تجاری قصد فروش ملک خود را داشته باشد ، تمامی توافقات بین مالک قبلی و مستاجر بر مالک جدید نیز تحمیل خواهد شد. و مالک جدید ملزم به پذیرش این توافقات می باشد. ضمن اینکه حقی بیشتر از مالک قبلی نخواهد داشت. بنابراین لازم است بدانید، با انتقال ملک تجاری به شخص دیگر، حقوق مستاجر از بین نخواهد رفت و نیازی به انعقاد قرارداد جدید بین مستاجر و مالک جدید نیست.

آخرین نکته در مورد حق سرقفلی:

چنانچه قرارداد اجاره شما مربوط به قبل از سال 1376 می باشد. و اکنون قصد انعقاد قرارداد جدید را دارید، حتماً تمامی حق و حقوق قبل را باید در قرارداد جدید قید نمایید. چرا که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دارای تغییراتی است که اگر امتیازات مستاجر در قرارداد قید نشود، مستاجر را محق نخواهد دانست.

مشاوره با وکیلانه :

برای کسب اطلاع از نحوه تنظیم قرارداد و درج امتیازات ویژه مالک و مستاجر با ما تماس حاصل فرمایید.
تماس با ما : 09127246413

منظور از کد رهگیری در قرارداد املاک چیست ؟

منظور از کد رهگیری در قرارداد املاک چیست ؟ پس ازتصویب قانونی که توسط هیئت دولت در سال 1387 تصویب شد.، کلیه مشاوران املاک موظف شدند که معاملات انجام شده املاک را در سامانه ای به نام سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این امر از طرفی موجب تایید صحت معامله انجام شده خواهد بود. و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهاد های نظارتی و آماری فراهم می کند.

کد رهگیری در قرارداد املاک

کد رهگیری در قرارداد املاک :

هر معامله ای که در بنگاه املاک منعقد می شود . باید در سامانه ثبت معاملات املاک کشور ثبت گردد و کد رهگیری دریافت گردد. اگر چه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک به کار برده می شود. تا از وقوع جرایمی مانند انتقال ملک به چند نفر جلوگیری شود. اما با این وجود دریافت کد رهگیری برای تمامی قراردادهای مربوط به املاک ضروری خواهد بود. هر چند قرارداد اجاره یا فروش ملک بدون کد رهگیری هم صحیح و معتبر بوده، اما عدم ثبت قراردادهای مربوط به املاک یک تخلف صنفی برای مشاورین املاک می باشد. در هر صورت حتی اگر طرفین قرارداد توافق نمایند که قرارداد بدون کد رهگیری منعقد شود ، باز هم مشاورین املاک موظفند که معاملات املاک را ثبت نمایند و کد رهگیری دریافت کنند. و نمی توانند به استناد توافق طرفین از ثبت معاملات املاک خودداری نمایند.

کد رهگیری در قرارداد اجاره :

قراردادهای اجاره نیز باید مانند سایر قراردادهای املاک در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود. وبرای آن کد رهگیری دریافت گردد. و عدم ثبت قرارداد اجاره توسط مشاوران املاک از موارد تخلف صنفی محسوب می شود. با این تفاوت که در صورت توافق موجر و مستاجر بر عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت املاک. و عدم دریافت کد رهـگیری، مشاوران امـلاک باید صراحتاً این توافق را در قسمت توضیحات قرارداد اجاره قید نمایند. و مسئولیت عدم دریافت کد رهگیری را بر عهده طرفین قرارداد اجاره بگذارند.

مزیت دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره در این است که موجر نمی تواند پس از انعقاد قرارداد اجاره با کد رهگیری ، به وسیله قرارداد دستی ، عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد. بنابراین مستاجر دارای قرارداد با کد رهگیری، در صورتی که قرارداد قانوناً صحیح باشد.، نسبت به مستاجر بدون کد دارای حق تضمین شده خواهد بود.

مشاوره حقوقی با وکیلانه :

جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413

موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه :

موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه : در مقالات قبل بیان نمودیم که حق کسب و پیشه ، حقی است. که به موجب قوانین موجر و مستاجر سال 1356 برای مستاجرین املاک تجاری وضع گردید. و به موجب این حق در صورتی که مالک ملک تجاری بتواند با دلیل موجه تخلیه ملک خود را بگیرد، باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه بجهت تلاش هایی که مستاجر برای اعتبار و شهرت آن ملک در کسب و کار بدست آورده، پرداخت کند. در ادامه موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه را از دیدگاه وکیل ملکی مطالعه نمایید.

موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه

موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه :

تغییر شغل مستاجر: یکی از مواردی که موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه می شود.، تغییر شغل مستاجر در ملک تجاری می باشد. البته این مورد زمانی موضوعیت دارد که ملک تجاری بابت شغل خاصی اجاره داده شود . در این صورت چنانچه مستاجر، بدون اجازه مالک، تغییر شغل دهد ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، تخلیه ملک خود را بخواهد .

انتقال عین مستاجره به دیگری: چنانچه مستاجر ملک تجاری که قرارداد او مشمول قانون مصوب 1356 باشد، بدون داشتن حق انتقال و واگذاری، عین مستاجره را به دیگری واگذار نماید، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، تخلیه ملک را بخواهد.

تعدی و تفریط : اگرمستاجر نسبت به ملک تجاری تعدی یا تفریط کند، حق کسب و پیشه وی از بین خواهد رفت. و مالک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه کند. تشخیص تعدی و تفریط با دادگاه است. که می تواند احراز این امر را به کارشناس ارجاع دهد.

عدم پرداخت اجاره بها : نپرداختن اجاره بها نیز از مواردی است که حق کسب و پیشه را از بین می برد . مطابق قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، مستاجر مکلف است ظرف مهلت ده روز از تاریخ سررسید اجاره بها، مبلغ اجاره را بپردازد. در صورت عدم پرداخت، مالک باید با ارسال اظهارنامه ای برای مستاجر نسبت به مطالبه اجاره بها اقدام کند.چنانچه بعد از دو بار اظهارنامه ، مستاجر برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می تواند نسبت به تخلیه ملک و مطالبه اجاره بها از طریق دادگاه اقدام نماید.

مشاوره ملکی با وکیلانه :

آگاهی نداشتن مستاجرین املاک تجاری و صاحبان سرقفلی باعث شده که تصور کنند، کوبیدن یک میخ در دیوار هم از مصادیق تعدی و تفریط محسوب می شود. و مالک می تواند به راحتی تخلیه ملک تجاری را بخواهد. اما این تصور اشتباه است. چرا که تغییراتی که به اصل بنا لطمه ای وارد نکند. و اتفاقاً موجب استفاده بهتر از بنا شود از مصادیق تعدی و تفریط نخواهد بود. پیشنهاد می شود در این موارد حتماً از مشاوره وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید.

تماس با ما : 09127246413

صفر تا صد حق کسب و پیشه :

صفر تا صد حق کسب و پیشه : حق کسب و پیشه یا تجارت در مورد املاک تجاری استیجاری موضوعیت دارد. این حق که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در نظر گرفته شده است .حقی است که قانونگذار برای حمایت از مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته است.

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، مستاجرین املاک تجاری پس از فعالیت در واحد های تجاری به جهت اعتبار و شهرتی که برای آن ملک ایجاد می کنند .، دارای امتیازی ویژه به نام حق کسب و پیشه می شوند.

در واقع قانونگذار برای ارزش افزوده ی پنهانی که از جانب مستاجر و به تلاش و کوشش او برای ملک تجاری ایجاد شده است. و با توجه به نوع کسب و کار او، امتیازی را برای مستاجر در نظر گرفته است.

حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه در املاک تجاری :

ایجاد این حق برای مستاجر موجب گردیده تا مالک ملک تجاری که قرارداد او مشمول قانون سال 1356 باشد ؛ نتواند پس از اتمام مدت قرارداد ، مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

بنابراین با اتمام مدت قرارداد اجاره ، قرارداد بصورت خودکار تمدید می شود. و مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند از منافع ملک اجاری بهره مند شود . مگر اینکه مالک به یکی از سه جهت زیر تخلیه مستاجر را بخواهد . که در اینصورت مالک باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند .

همانطور که اشاره شد این مبلغ بجهت ارزش و اعتباری است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که به موجب آن موجر می تواند تخلیه مستاجر ملک استجاری خود را بخواهد، عبارت است از :

  1. مالک تصمیم به تخریب یا بازسازی ملک خود داشته باشد.
  2. چنانچه ملک قابلیت سکونت داشته باشد و مالک تصمیم به استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان خود را داشته باشد.
  3. در صورتی که مالک تصمیم داشته باشد ، برای شغل خود از ملک استفاده نماید.

چند نکته در خصوص حق کسب و پیشه :

حـق کسـب و پیشه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ایجاد گردید. اما نکته قابل توجه این است که برای ایجاد این حق نیاز به درج آن در قراداد نبوده و با انعقاد عقد اجاره ، بصورت خودکار این حق ایجاد می گردد.

ارزش اقتصـادی حق کسـب و پیـشه :

حـق کسـب و پـیشه یک حق غیرمادی و مالی است. که با توجه به موقعیت های مکانی و زمانی دارای ارزش اقتصادی است . اولین معیار جهت تعیین ارزش این حق، توافق طرفین می باشد .اما چنانچه موجر و مستاجر نسبت به این حق به توافق نرسند ، مطالبه آن و تعیین ارزش آن از طریق دادگاه مشخص می گردد.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مبلغ حق کسب با توجه به موارد زیر از طریق دادگاه مشخص می گردد:

  • موقعیت محل ملک تجاری و همچنین وضعیت ظاهری بنای تجاری .
  • شرایط و امتیازاتی که در اجاره نامه برای طرفین، درج شده است.
  • مدت زمان اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل تجاری و شهرت و معروفیتی که برای ملک تجاری به واسطه شغل مستاجر ایجاد شده است.
  • هزینه هایی که مستاجر برای ملک تجاری متحمل شده است.
  • نوع شغل و کسب و کار مستاجر.

نکته : هر چند حق کسب و پیشه بدون درج آن برای مستاجر ملک تجاری که مشمول قانون 1356 باشد.، بصورت خودکار متصور است؛ اما این حق در شرایطی از بین خواهد رفت. جهت اطلاع از موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه کلیک کنید.

مشاوره با وکیلانه :

برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس حاصل فرمایید.

تماس با ما : 09127246413

مسئولیت های موجر و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد

مسئولیت های موجر و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد : بعد از انعقاد یا به وجود آمدن عقد اجاره، حقوق و تکالیفی برای موجر و مستاجر به وجود می آید، برای مثال : یکی از مهم ترین تکالیف موجر که همان اجاره دهنده می باشد، تحویل دادن مورد اجاره به مستاجر می باشد. به طوری که مستاجر بتواند بدون هیچگونه مشکلی و به طور کامل از مورد اجاره استفاده کند و منتفع شود.

چنانچه موجر پس از انعقاد عقد اجاره از تحویل مورد اجاره خودداری کند. باید به طرفیت ایشان دعوایی حقوقی طرح نمود . جهت اطلاح از نحوه طرح دعوی الزام موجر به تحویل ملک کلیک کنید.

مسئولیت های موجر و مستاجر

مسئولیت های موجر و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد :

یکی از مهم ترین وظایف مستاجر پس از تحویل مورد اجاره ، در مقابل موجر، پرداخت اجاره بها در زمان مشخص شده در قرارداد می باشد. چنانچه مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را نپردازد، موجر ابتدا باید برای او اظهارنامه ای ارسال کند . لازم به توضیح است که ارسال اظهارنامه از قواعد امری نبوده. و عدم ارسال آن موجب نخواهد شد که موجر نتواند الزام مستاجر به پرداخت اجاره بها را بخواهد. در صورت عدم پرداخت اجاره بها چکار کنیم؟

همچنین گاهی در قراردادهای اجاره به صورت توافقی مسئولیت های موجر و مستاجر درج می شود. و برای عدم اجرای هر یک از آنها ضمانت اجرایی در نظر گرفته می شود. مانند اینکه در قرارداد اجاره قید شود چنانچه مستاجر دو ماه متوالی اجاره بها را نپردازد، قرارداد اجاره به صورت خود به خود منفسخ شود. یا اینکه در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر حق فسخ اجاره را داشته باشد.
یا اینکه در صورت عدم تحویل ملک در روز مشخص شده به مستاجر، روزانه مبلغی باب خسارت قراردادی بپردازد.

بهتر است قبل از انعقاد قرارداد اجاره از یک وکیل ملکی مشاوره بگیرید ؛ تا ضمانت اجرایی عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین قرارداد به صورت مفصل و بدون ابهام درج گردد.

مشاوره با وکیلانه :

مسلماً در هر امری پیشگیری بهتر از درمان است . و انعقاد یک قرارداد کامل با در نظر گرفتن تمامی جوانب. و درج ضمانت اجرایی برای عدم انجام هر یک از تعهدات طرفین در قرارداد ، مطمئناً در آینده دچار مشکل نخواهید شد. از این رو پیشنهاد می شود قبل از انعقاد هر قراردادی از تجربیات یک وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید. تا احتمال بروز مشکل در آینده را برای شما به حداقل برساند.

تماس با ما : 09127246413

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید : در بسیاری از موارد شاهد بوده ایم که افراد برای تخلیه ملک خود و تحویل گرفتن آن اقدام به طرح دعوی خلع ید نموده اند. و پس از رسیدگی با صدور قرار عدم استماع از ناحیه دادگاه مواجهه شده اند. در این مقاله تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید توسط وکیل ملکی مورد بررسی قرار میگیرد .

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید: ( ویژگی های دعوی خلع ید)

  • دعوی خلع ید زمانی ، موضوعیت دارد که شخصی بدون اذن و اجازه مالک ، اقدام به تصرف ملک او نموده. و مالک رفع تصرف ملک خود را خواستار است . این اولین و مهم ترین تفاوت میان دو دعوای خلع و تخلیه ید می باشد . بنابراین تصرف با اذن یا بدون اذن ، تعیین کننده عنوان دادخواست می باشد.
  • خلع ید صرفاً در مورد اموال غیر منقول قابل طرح می باشد . مال غیر منقول در اصطلاح علم حقوق به معنی مالی است که قابلیت جابجایی ندارد . حال ممکن است آن مال ذاتاً غیر منقول باشد مانند زمین. یا بدلیل استفاده ای که از آن شده است قابلیت جابجایی را ندارد. و اصطلاحاً در حکم غیر منقول باشد. پس دعوی خلع ید صرفاً در مورد املاک قابلیت مطرح شدن را دارد.
  • دعـوی خلع ید تنها از طرف مالک و با ارائه سند مالکیت او قابلیت استماع دارد. بنابراین اگر شخصی مالک ملک باشد اما دارای سند مالکیت نباشد نمی تواند این دعوی را مطرح کند و هر چند از طریق طرح دعوی رفع تصرف و با اثبات سبق تصرف خود بر ملک بتواند ، متصرف غیر قانونی را محکوم به رفع تصرف نماید.
  • خلع ید جزء دعاوی مالی محسوب می شود و با توجه به اینکه تنها در مورد املاک خواهد بود، هزینه دادرسی بر مبنای ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.

ویژگی های دعوی تخلیه ید :

  • تخلیه ید زمانی موضوعیت دارد که متصرف با اذن مالک، مال متعلق به او را تصرف نموده است و با اتمام قرارداد و یا رجوع از اذن مالک، متصرف حاضر به تخلیه و تحویل مال نمی باشد . پس در دعوی تخلیه ید مهم ترین ویژگی وجود اذن مالک یا وجود قرارداد بین مالک و متصرف خواهد بود.
  • این دعوی هم در مورد اموال منقول( اموال قابل جابه جا شدن) و هم اموال غیر منقول قابل طرح است .
  • سومین تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید ، غیر مالی بودن دعواست . لذا هزینه دادرسی این دعوی نسبت به خلع ید کمتر خواهد بود.

مشاوره با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در امور ملکی تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413

وکیل حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم

وکیل حکم تخلیه و نکات مهم قبل از اقدام : برخی از قراردادهای اجاره در صورت وجود شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه ، مشمول تخلیه فوری هستند. اما برای برخی دیگر از قراردادهای اجاره نمی توان تخلیه فوری را اعمال کرد. در این صورت مالک برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه تقاضای حکم تخلیه مستاجر را بخواهد .

قراردادهای اجاره املاک مسکونی یا املاک تجاری بدون سرقفلی در صورتی که شرایط مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 را نداشته باشد ، از ویژگی تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف، برخوردار نخواهد بود. در این موارد مالک برای تخلیه ملک خود چاره ای به جز مراجعه به دادگاه و تقاضای صدور حکم تخلیه را ندارد. مانند اینکه قرارداد اجاره فاقد امضا باشد. یا در دو نسخه تهیه نشده باشد یا دو شاهد آن را امضا نکرده باشند.

طرح دعوی حکم تخلیه و نحوه رسیدگی به آن :

پس از ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه توسط وکیل ملکی، دادخواست و ضمائم آن به یکی از شعبه های دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می گردد. با وصول پرونده و تعیین وقت رسیدگی ، دادگاه در موعد مقرر اقدام به رسیدگی می کند. با بررسی محتویات پرونده و استماع اظهارات طرفین دعوی ، دادگاه رای صادر می نماید. چنانچه مدارک و مستندات خواهان کافی باشد و هیچگونه دفاع موثری از جانب خوانده صورت نگیرد. دادگاه حکم به تخلیه ملک استیجاری صادر می نماید.

حکم تخلیه

اعتراض به حکم تخلیه :

آراء صادره از دادگاه در خصوص حکم تخلیه قابل اعتراض خواهند بود . و چنانچه شخصی که حکم به ضرر او صادر شده است، در مهلت بیست روزه به رای اعتراض نزند، رای دادگاه بدوی قطی می گردد. با ثبت دادخواست اعتراض به رای ، پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال می شود . تا دادگاه تجدیدنظر در خصوص رای صادره تصمیم قطعی را صادر نماید.

اگر در مرحله بدوی از خدمات یک وکیل ملکی استفاده ننموده اید، حتما جهت ثبت اعتراض خود از تخصص ایشان استفاده کنید تا تمام موارد قابل اعتراض به رای توسط ایشان قید گردد.

نحوه اجرای رای حکم تخلیه مستاجر:

پس از قطعی شدن رای ، با تقاضای محکوم له ، اجراییه صادر می شود. از شعبه اجرای احکام مدنی برای محکوم علیه اجراییه ابلاغ خواهد شد. چنانچه محکوم علیه ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه ملک را تخلیه نکند. مامورین اجرا اقدام به تخلیه ملک خواهند نمود.

نکته مهم : در نظر داشته باشید صدور حـکم تخلیه صرفاً در مورد املاک مسکونی یا املاک تجاری بوده که فاقد حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی هستند؛ لذا اگر ملک موضوع دعوی تجاری با حق سرقفلی بوده و به عبارت بهتر قرارداد اجاره مشمول قانون 1356 باشد ، نمی توان حـکم تخلیه را مطرح نمود. و صرفاً در موارد خاصی که در قانون پیش بینی شده است ، میتوان دعوی حکـم تخلیه مطرح نمود.

مشاوره با وکیلانه :

برای اخذ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری، از نحوه طرح دعوی و مطالبه اجور معوقه اجاره بها تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413