بایگانی ماه جولای, 2022

0 تا 100 حق سرقفلی : سـرقـفلی درواقع همان حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است. با این تفاوت که :

• علیرغم حق کسب و پیشه که بصورت خودکار و بدون قید در اجاره نامه ، برای مستاجر در نظر گرفته می شود.، سـرقـفلی بدون توافق موجر و مستاجر، بوجود نمی آید. به عبارت بهتر مالک و مستاجر باید در هنگام انعقاد قرارداد در رابطه با سـرقفـلی با یکدیگر توافق کنند. و الا پس از پایان مدت قرارداد مستاجر نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد.
• در مورد حق کسب و پیشه موجر نمی تواند پس از اتمام مدت قرارداد ، تخلیه ملک خود را بخواهد؛ مگر اینکه دارای دلیل موجه باشد. اما مستاجر دارای حق سرقفلی پس از اتمام مدت قرارداد باید ملک تجاری را تخلیه نماید.
• حق کسب و پیشه تنها نسبت به قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 منعقد شده اند قابل تصور است. اما حق سرقفلی هم در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و هم قانون روابط موجر و مستاجر 1376قابل تصور است.

ارزش اقتصادی حق سرقفلی :

سرقفلی همان مبلغی است که مستاجر هنگام انعقاد عقد اجاره به صورت توافقی به مالک می پردازد. تا زمان تخلیه ملک ، به قیمت عادله روز، آن مبلغ را به مستاجر پرداخت کند.

نکته قابل توجه در مورد حق سـر قـفلی این است که این حق در مورد املاک تجاری موضوعیت دارد. و ایجاد آن با توافق مالک و مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، ممکن خواهد بود. به عبارت بهتر مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد پرداخت میکند. و مالک ملک تجاری در زمان تخلیه ملک، ارزش سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر پرداخت می کند.

نکته 1: حق سرقفلی تنها در عقد اجاره ایجاد می گردد. و در هر عقد دیگری به جز اجاره نمی توان این حق را به وجود آورد.

نکـته 2: مستاجر باید صراحتاً مبلغ را تحت عنوان سرقفلی پرداخت نماید.

مشاوره با وکیلانه :

گاهی اوقات روابط بین موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به قدری پیچیده می شود. که هر کدام از مالک یا مستاجر نمی دانند چه حقوقی برای آنها متصور است. لذا پیشنهاد می شود در صورت ایجاد هر گونه اختلاف از یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت بگیرید.

تماس با ما : 09127246413

منظور از کد رهگیری در قرارداد املاک چیست ؟ پس ازتصویب قانونی که توسط هیئت دولت در سال 1387 تصویب شد.، کلیه مشاوران املاک موظف شدند که معاملات انجام شده املاک را در سامانه ای به نام سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این امر از طرفی موجب تایید صحت معامله انجام شده خواهد بود. و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهاد های نظارتی و آماری فراهم می کند.

کد رهگیری در قرارداد املاک :

هر معامله ای که در بنگاه املاک منعقد می شود . باید در سامانه ثبت معاملات املاک کشور ثبت گردد و کد رهگیری دریافت گردد. اگر چه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک به کار برده می شود. تا از وقوع جرایمی مانند انتقال ملک به چند نفر جلوگیری شود. اما با این وجود دریافت کد رهگیری برای تمامی قراردادهای مربوط به املاک ضروری خواهد بود. هر چند قرارداد اجاره یا فروش ملک بدون کد رهگیری هم صحیح و معتبر بوده، اما عدم ثبت قراردادهای مربوط به املاک یک تخلف صنفی برای مشاورین املاک می باشد. در هر صورت حتی اگر طرفین قرارداد توافق نمایند که قرارداد بدون کد رهگیری منعقد شود ، باز هم مشاورین املاک موظفند که معاملات املاک را ثبت نمایند و کد رهگیری دریافت کنند. و نمی توانند به استناد توافق طرفین از ثبت معاملات املاک خودداری نمایند.

کد رهگیری در قرارداد اجاره :

قراردادهای اجاره نیز باید مانند سایر قراردادهای املاک در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود. وبرای آن کد رهگیری دریافت گردد. و عدم ثبت قرارداد اجاره توسط مشاوران املاک از موارد تخلف صنفی محسوب می شود. با این تفاوت که در صورت توافق موجر و مستاجر بر عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت املاک. و عدم دریافت کد رهـگیری، مشاوران امـلاک باید صراحتاً این توافق را در قسمت توضیحات قرارداد اجاره قید نمایند. و مسئولیت عدم دریافت کد رهگیری را بر عهده طرفین قرارداد اجاره بگذارند.

مزیت دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره در این است که موجر نمی تواند پس از انعقاد قرارداد اجاره با کد رهگیری ، به وسیله قرارداد دستی ، عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد. بنابراین مستاجر دارای قرارداد با کد رهگیری، در صورتی که قرارداد قانوناً صحیح باشد.، نسبت به مستاجر بدون کد دارای حق تضمین شده خواهد بود.

مشاوره حقوقی با وکیلانه :

جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس بگیرید.
تماس با ما : 09127246413

صفر تا صد حق کسب و پیشه : حق کسب و پیشه یا تجارت در مورد املاک تجاری استیجاری موضوعیت دارد. این حق که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در نظر گرفته شده است .حقی است که قانونگذار برای حمایت از مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته است.

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، مستاجرین املاک تجاری پس از فعالیت در واحد های تجاری به جهت اعتبار و شهرتی که برای آن ملک ایجاد می کنند .، دارای امتیازی ویژه به نام حق کسب و پیشه می شوند.

در واقع قانونگذار برای ارزش افزوده ی پنهانی که از جانب مستاجر و به تلاش و کوشش او برای ملک تجاری ایجاد شده است. و با توجه به نوع کسب و کار او، امتیازی را برای مستاجر در نظر گرفته است.

حق کسب و پیشه در املاک تجاری :

ایجاد این حق برای مستاجر موجب گردیده تا مالک ملک تجاری که قرارداد او مشمول قانون سال 1356 باشد ؛ نتواند پس از اتمام مدت قرارداد ، مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

بنابراین با اتمام مدت قرارداد اجاره ، قرارداد بصورت خودکار تمدید می شود. و مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند از منافع ملک اجاری بهره مند شود . مگر اینکه مالک به یکی از سه جهت زیر تخلیه مستاجر را بخواهد . که در اینصورت مالک باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند .

همانطور که اشاره شد این مبلغ بجهت ارزش و اعتباری است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که به موجب آن موجر می تواند تخلیه مستاجر ملک استجاری خود را بخواهد، عبارت است از :

1. مالک تصمیم به تخریب یا بازسازی ملک خود داشته باشد.
2. چنانچه ملک قابلیت سکونت داشته باشد و مالک تصمیم به استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان خود را داشته باشد.
3. در صورتی که مالک تصمیم داشته باشد ، برای شغل خود از ملک استفاده نماید.

چند نکته در خصوص حق کسب و پیشه :

حـق کسـب و پیشه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ایجاد گردید. اما نکته قابل توجه این است که برای ایجاد این حق نیاز به درج آن در قراداد نبوده و با انعقاد عقد اجاره ، بصورت خودکار این حق ایجاد می گردد.

ارزش اقتصـادی حق کسـب و پیـشه :

حـق کسـب و پـیشه یک حق غیرمادی و مالی است. که با توجه به موقعیت های مکانی و زمانی دارای ارزش اقتصادی است . اولین معیار جهت تعیین ارزش این حق، توافق طرفین می باشد .اما چنانچه موجر و مستاجر نسبت به این حق به توافق نرسند ، مطالبه آن و تعیین ارزش آن از طریق دادگاه مشخص می گردد.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مبلغ حق کسب با توجه به موارد زیر از طریق دادگاه مشخص می گردد:

• موقعیت محل ملک تجاری و همچنین وضعیت ظاهری بنای تجاری .
• شرایط و امتیازاتی که در اجاره نامه برای طرفین، درج شده است.
• مدت زمان اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل تجاری و شهرت و معروفیتی که برای ملک تجاری به واسطه شغل مستاجر ایجاد شده است.
• هزینه هایی که مستاجر برای ملک تجاری متحمل شده است.
• نوع شغل و کسب و کار مستاجر.

نکته : هر چند حق کسب و پیشه بدون درج آن برای مستاجر ملک تجاری که مشمول قانون 1356 باشد.، بصورت خودکار متصور است؛ اما این حق در شرایطی از بین خواهد رفت. جهت اطلاع از موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه کلیک کنید.

مشاوره با وکیلانه :

برای دریافت مشاوره و خدمات حقوقی از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس حاصل فرمایید.

تماس با ما : 09127246413

مسئولیت های موجر و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد : بعد از انعقاد یا به وجود آمدن عقد اجاره، حقوق و تکالیفی برای موجر و مستاجر به وجود می آید، برای مثال : یکی از مهم ترین تکالیف موجر که همان اجاره دهنده می باشد، تحویل دادن مورد اجاره به مستاجر می باشد. به طوری که مستاجر بتواند بدون هیچگونه مشکلی و به طور کامل از مورد اجاره استفاده کند و منتفع شود.

چنانچه موجر پس از انعقاد عقد اجاره از تحویل مورد اجاره خودداری کند. باید به طرفیت ایشان دعوایی حقوقی طرح نمود . جهت اطلاح از نحوه طرح دعوی الزام موجر به تحویل ملک کلیک کنید.

مسئولیت های موجر و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد :

یکی از مهم ترین وظایف مستاجر پس از تحویل مورد اجاره ، در مقابل موجر، پرداخت اجاره بها در زمان مشخص شده در قرارداد می باشد. چنانچه مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را نپردازد، موجر ابتدا باید برای او اظهارنامه ای ارسال کند . لازم به توضیح است که ارسال اظهارنامه از قواعد امری نبوده. و عدم ارسال آن موجب نخواهد شد که موجر نتواند الزام مستاجر به پرداخت اجاره بها را بخواهد. در صورت عدم پرداخت اجاره بها چکار کنیم؟

همچنین گاهی در قراردادهای اجاره به صورت توافقی مسئولیت های موجر و مستاجر درج می شود. و برای عدم اجرای هر یک از آنها ضمانت اجرایی در نظر گرفته می شود. مانند اینکه در قرارداد اجاره قید شود چنانچه مستاجر دو ماه متوالی اجاره بها را نپردازد، قرارداد اجاره به صورت خود به خود منفسخ شود. یا اینکه در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر حق فسخ اجاره را داشته باشد.
یا اینکه در صورت عدم تحویل ملک در روز مشخص شده به مستاجر، روزانه مبلغی باب خسارت قراردادی بپردازد.

بهتر است قبل از انعقاد قرارداد اجاره از یک وکیل ملکی مشاوره بگیرید ؛ تا ضمانت اجرایی عدم انجام تعهدات هر یک از طرفین قرارداد به صورت مفصل و بدون ابهام درج گردد.

مشاوره با وکیلانه :

مسلماً در هر امری پیشگیری بهتر از درمان است . و انعقاد یک قرارداد کامل با در نظر گرفتن تمامی جوانب. و درج ضمانت اجرایی برای عدم انجام هر یک از تعهدات طرفین در قرارداد ، مطمئناً در آینده دچار مشکل نخواهید شد. از این رو پیشنهاد می شود قبل از انعقاد هر قراردادی از تجربیات یک وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید. تا احتمال بروز مشکل در آینده را برای شما به حداقل برساند.

تماس با ما : 09127246413

تفاوت ابراء و بخشش مهريه : در بسيارى از موارد ملاحظه ميگردد زوج و زوجه تصميم به توافق در خصوص مهريه ميگيرند. و اين تصميم غالباً در زمانى اتخاذ ميگردد. كه طرفين در پى ايجاد اختلاف توافقات خود را به صورت رسمى به اجرا در مى آورند. بنا بر اين با مراجعه به دفتر اسناد رسمى زوجه در خصوص مهريه و حقوق مالى و زوج در خصوص دادن وكالت در طلاق به زوجه سند تنظيم مينمايند .

در تنظيم سند رسمى ، نحوه نگارش و استفاده از عبارات مناسب كه بار حقوقى خاص و تبعات بسيارى را در بر ميگيرد بسيار حائز اهميت است. بنا بر اين پيشنهاد ميگردد حتما در خصوص نحوه تنظيم اين سند با وكيل خانواده مشورت گردد .

تفاوت ابراء و بخشش مهريه :

هبه يا بخشش مهريه با توجه به تعريف عقد هبه در ماده 795 قانون مدنى:

( هبه عقدی است که به موجب آن یک نفرمالی رامجاناً به کس دیگری تملیک می كند )

با توجه به اينكه قبض در عقد هبه از شرايط صحت عقد ميباشد. بنابر اين بخشش مهريه صرفا زمانى اعتبار دارد كه مهريه به صورت عين معين باشد. و در صورتى كه مهريه به صورت كلى فى الذمه باشد بخشش آن صحيح نيست . بنا بر اين بخشش مهريه كه اصولا به صورت سكه طلا است صحيح نبوده و اثار حقوقى عقد هبه بر آن بار نميگردد .
در صورتى كه طرفين خواستار توافق در خصوص مهريه اى كه به صورت وجه نقد ، طلا ، يا سكه باشد ميبايست تحت عمل حقوقى ابراء صورت پذيرد .

مطابق با ماده ٢٨٩ قانون مدنى :

ابراء عبارت از این است که داین از حق خود به اختیار صرف نظر نمايد.

ابراء مهريه مي تواند در مقابل دريافت وكالت در طلاق و مشروط به وقوع طلاق صورت پذيرد و يا ابراء بدون قيد و شرط باشد كه به صورت اقرار نامه رسمى تنظيم ميگردد .

آيا ابراء مهريه به صورت سند عادى امكان پذير است ؟

از آنجا كه در خصوص ارائه سند عادى جهت ابراء مهريه ترديد وجود دارد كه اين سند با رضايت و اختيار كامل نوشته شده باشد. و احتمال آن وجود دارد كه نوشته با اكراه از سمت زوجه تنظيم شده باشد. در غالب موارد اين سند به تنهايي مثبت ادعا جهت وقوع ابراء نبوده. اگر چه در هر عمل حقوقى قصد واقعى شخص مورد بررسى قرار ميگيرد. و رسمى بودن يا عادى بودن در انشاء عمل حقوقى تاثير ندارد؛ لكن جهت اثبات ادعا تاثير به سزايي داشته و تنظيم سند به صورت رسمى برای اثبات دليلى محكم ميباشد .

مشاوره با وکیلانه :

جهت اخذ مشاوره از نحوه بخشش مهریه در دفتر خانه و اخذ وکالت در طلاق، از وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس بگیرید.

تماس با ما : 09127246413