بایگانی ماه آوریل, 2022

اعتراض به نظریه مسئول ثبتی مبنی بر قابل افراز بودن ملک مشاعی : درخواست افراز ملک مشاعی ، زمانی موضوعیت پیدا می کند که یکی از شرکا بخواهد سهم مشاعی خود را از دیگر شرکا جدا کند . در صورتی که جریان ثبتی ملک مشاعی پایان یافته باشد ، صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز با اداره ثبت محلی است که ملک در آن ناحیه قرار دارد . لازم به ذکر است چنانچه عملیات ثبتی ملک پایان نیافته باشد. صلاحیت رسیدگی به دادخواست افراز با دادگاه عمومی حقوقی محلی است که ملک در حوزه آن وجود دارد .

در این مقاله منحصراً نحوه رسیدگی و اعتراض به درخواست افراز ملک مشاعی در اداره ثبت را توضیح خواهیم داد .

مرحله رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی :

پس از اینکه درخواست افراز ملک مشاعی به اداره ثبت تسلیم شد ، مسئول ثبتی ، پرونده را به نماینده ثبتی ارجاع می دهد . تا ایشان وضعیت ثبتی ملک مانند اینکه ملک در دفتر املاک ثبت شده است یا خیر یا اینکه دارای سند معارض می باشد یا خیر را مورد بررسی قرار دهد .

در صورت تایید پرونده و نداشتن سند معارض برای ملک ، پرونده توسط مسئول ثبتی ، جهت ترسم نقشه به نقشه بردار اداره ثبت ارجاع می شود . و ایشان با حضور شرکای ملک مشاعی و نماینده ثبت از محل ملک مشاعی صورت برداری می نماید و نقشه ترسیمی را با تعیین حدود  ، مساحت و مشخصات هر قطعه به مسئول ثبتی ارائه خواهد داد .

نتیجتاً در صورت تایید درخواست افراز ملک مشاعی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی ، مسئول ثبت ، نظریه خود را اعلام میکند .

چنانچه تصمیم مسئول ثبتی مبنی بر قابل افراز بودن ملک مشاعی باشد ، این تصمیم به کلیه شرکا ملک مشاعی ابلاغ خواهد شد .

اعتراض به نظریه مسئول ثبتی مبنی بر قابل افراز بودن ملک مشاعی :

چنانچه هر یک از شرکا اعتراض به نظریه مسئول ثبتی مبنی بر قابل افراز بودن ملک مشاعی داشته باشد ، باید ظرف مهلت 10 روز اعتراض خود را تسلیم نماید . رسیدگی به اعتراض در صلاحیت دادگاه عمومی ای خواهد بود که ملک در حوزه آن قرار دارد . دادگاه پس از ثبت اعتراض وارد رسیدگی خواهد شد و نظر نهایی خود را اعلام خواهد نمود .

در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی ، راه حل چیست ؟!

مشاوره حقوقی با وکیلانه :

هر چند در مقاله فوق ، سعی بر این شد تا مختصراً نحوه رسیدگی به درخواست افراز و طریقه اعتراض به آن را توضیح داد. اما از آنجا که هر درخواست یا دادخواست دارای شرایط شکلی و اصول و قواعد خاص خود می باشد. و عموم افراد از این دانش برخوردار نیستند ، پیشنهاد می شود حتماً از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ثبتی و ملکی استفاده نمایید .

تلفن تماس : 09127246413

اعاده دادرسی خاص یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری : آراء صادره از مراجع قضایی به دلیل عدم اعتراض ،( قطعی شدن در محاکم حقوقی ،محاکم تجدیدنظر استان یا دیوان عالی کشور) قطعیت می‌یابند.

بسیاری از افراد با ملاحظه دادنامه صادره و مشاهده این عنوان که رای صادره قطعی می باشد راهی جز تسلیم شدن در برابر رای برای خود نميبينند.
‎

اما در برابر آراء صادره که شامل احکام و قرارهایی که قطعیت یافته ميباشد راه حل وجود دارد .  آن هم اعاده دادرسی خاص یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفرى است .

‎

اعاده دادرسی خاص یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری به چه صورت است؟

شمول ماده ۴۷۷ آیین دادرسی کیفری ، على رغم اينكه اين نوع از اعاده دادرسی خاص در قانون آیین دادرسی کیفری قيد شده است. مختص قوانین کیفری صادره از مراجع کیفری نمی‌باشد . بلکه تمام احکام و قرارهای صادره اعم از کیفری يا حقوقی که از دیوان عالی کشور، سازمان قضایی نیروهای مسلح ،محاکم تجدید نظر ،بدوی ، دادسرا و شوراهای حل اختلاف هم از نظر ماهوی و هم از نظر شکلی را در بر می‌گیرد .  حتی دستورهای موقت و آرا تجويز اعاده دادرسی توسط دیوان عالی کشور می تواند مشمول این ماده قرار گيرد .

اولین گام جهت اعتراض به رای قطعی اين است که شما با شخصی که مسلط به احکام شرعی و حقوقی باشد مشورت نمایید . تا راى صادره قطعی را با احكام شرعى تطبیق دهد . در صورتی که رای شما مخالف با شرع بيّن باشد. با ارائه دلایل و مستندات می توانید درخواست خود را به ریاست قوه قضائیه ارائه نمایيد . در صورتی که ایشان راى را خلاف شرع بيّن تشخيص دهد اعاده دادرسی را تجویز می نمایند .

همچنین رئیس دیوان عالی کشور و دادستان کل کشور، رئیس سازمان قضایی نیروهای مسلح ، رئیس کل دادگستری استان می توانند در حیطه وظایف قانونى خود با ذکر مستندات و تشخیص خلاف شرع بیّن بودن راى صادره ، از رئیس قوه قضائیه درخواست تجویز اعاده دادرسی نمایند.

نحوه رسیدگی اعاده دادرسی خاص یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری

‎پس از تجویز اعاده دادرسی ، پرونده در شعبه خاص از دیوان عالی کشور از نظر شكلى و ماهوى رسيدگى ميشود. و راى صادره نيز قطعى ميباشد . مگر اینکه مجدداً خلاف شرع بیّن تشخیص داده شود .

چند نکته مهم در مورد اعاده دادرسی

اعاده دادرسی دارای اثر تعلیقی نیز می باشد . بدین معنی که پس از تجویز اعاده دادرسی توسط ریاست قوه قضاییه اجرای حکم تا صدور حکم مجدد به تعویق می افتد . بنابراین مهمترین مسئله‌ای که در اعاده دادرسی توسط رئیس قوه قضائیه مطرح می باشد این است که حکم شرعی در خصوص رای صادره برای شما در آیات ،احکام و روایات وجود داشته باشد .و با موضوع مورد نظر تطبیق نماید .

در بسیاری از مسائلی که حادث می گردد و به سبب پیچیدگی شرایط ،روابط و پیشرفت جامعه موضوع سابقاً در احکام و روایت نبوده و امروزه به وجود آمده است و براى آن حکم شرعی وجود ندارد.

نکته‌ای که حائز اهمیت است این است که مراجع و علمای دین وظیفه دارند که با استفاده از اصول ، احكام و قواعد حكم حوادثی که به سبب پیشرفت جامعه حادث می گردد را کشف و بیان نمایند. بنابراین در صورتی که در موضوع مورد نظر شما حکم شرعی وجود نداشته باشد تا اساس تطبیق رای شما قرار گیرد. می توانید با مراجعه به مراجع عظام تقلید در خصوص آن موضوع استفتاء نموده و آن را اساس تطبيق و مستند درخواست اعمال ماده ۴۷۷ خود قرار دهید.

مشاوره حقوقی با وکیلانه

جهت اخذ نوبت مشاوره و بهره مندی از تخصص وکیل امور کیفری با ما تماس بگیرید .

تلفن تماس : 09127246413

‎

افراز املاک مشاعی توسط دادگاه : افراز به معنی تقسیم کردن ملک مشاعی بین شرکا و جدا کردن سهم هر شریک از شرکای دیگر می باشد .چنانچه یکی از شرکا قصد افراز ملک مشاعی را داشته باشد ، در صورتی که جریان ثبتی ملک تمام شده باشد ، ابتدا باید درخواست افراز به اداره ثبتی که ملک در حوزه آن وجود دارد داده شود .( نحوه افراز ملک مشاعی توسط اداره ثبت ) .

افراز املاک مشاعی توسط دادگاه :

چنانچه جریان ثبتی ملک مشاعی تمام نشده باشد ، دادخواست افراز ملک به دادگاه ارائه می شود .

نحوه رسیدگی به دادخواست افراز املاک مشاعی

پس از ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه ، در صورت تکمیل بودن پرونده دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر خواهد نمود . و تا جلسه رسیدگی ، استعلام مربوط به سابقه ثبتی ملک و میزان سهم هر شریک را اخذ می نماید . بعد از دریافت نتیجه استعلام و برگزاری جلسه دادگاه ، موضوع به کارشناس تعیین شده توسط دادگاه ارجاع خواهد شد . کارشناس مربوطه نظر خود را در مورد قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن ملک ، نظر خود را در مورد میزان سهم هر شریک و نحوه ی تقسیم بیان خواهد نمود . لازم به ذکر است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه گزارش از نماینده ثبت و نقشه بردار اداره ثبت نیز استفاده خواهد نمود ؛ تا در زمان اجرای حکم افراز ، بین حکم صادر شده توسط دادگاه و نقشه های ثبتی تداخل و تعارضی ایجاد نشود .

حکم دادگاه در مورد افراز املاک مشاعی

چنانچه نظر کارشناس ، مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد ، داگاه حکم بر غیر قابل افراز بودن ملک صادر خواهد نمود . در صورتی که کارشناس عقیده بر قابل افراز بودن ملک مشاعی داشته باشد و در مهلت مقرر شرکا به نظر کارشناس اعتراض نکنند ، داگاه بر مبنای نظر کارشناس ، میزان سهام شرکا و نحوه تقسیم کردن ملک مشاعی ، حکم به افراز ملک مشاعی صادر خواهد کرد .

طرفین دعوی در دادخواست افراز املاک مشاعی :

در دادخواست افراز ، هر یک از شرکا که متقاضی افراز ملک باشد به عنوان خواهان دعوی قرار می گیرد . شریک یا شرکای دیگر ، طرف مقابل یا خوانده دعوی قرار خواهند گرفت .  دادخواست باید در دادگاهی که ملک مشاعی در حوزه آن قرار دارد ، مطرح شود .

نحوه اجرای حکم

پس از اینکه دادگاه حکم به قابل افراز بودن ملک صادر و میزان قدرالسهم هر شریک را مشخص نمود . ، متقاضی افراز حکم صادر شده توسط دادگاه را به اداره ثبت ارائه میدهد . تا پس از انجام تشریفات لازم ، متصدی دفتر ثبت ، حدود و مشخصات هر قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر ثبت نموده و پس از باطل کردن سند مالکیت مشاعی اولیه ، سند جدید صادر خواهد نمود .

مشاوره با وکیلانه

جهت استفاده از خدمات حقوقی وکیلانه و اخذ مشاوره حقوقی با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09127246413

مشاوره حقوقی و نکاتی در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به دعوایی گفته می شود که در آن شخصی که به موجب سند عادی مبایعه نامه ، ملکی را از دیگری خریداری نموده و فروشنده یا مالک حاضر به حضور در دفترخانه و انتقال سند به نام خریدار نبوده را بتوان از طریق طرح این دعوی ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت نمود .

چه زمانی اقدام به طرح دعوی الزام به تنطیم سند رسمی ملک می نماییم ؟!

حتماً برای شما یا اطرافیان شما پیش آمده که طرفین معامله به صورت دستنویس یا با حضور در بنگاه های املاک اقدام به انعقاد قرارداد خرید ملک نموده اند و گاهاً بجهت اینکه کل مبلغ معامله به صورت یکجا پرداخت نشده ، بین طرفین توافق می گردد که پس از پرداخت آخرین قسط ، فروشنده و خریدار در تاریخ مشخصی در دفتر اسناد رسمی ، جهت نقل و انتقال ملک به نام خریدار حاضر شوند. اما فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی امتناع نموده و بعد از آن نیزحاضربه حضور در دفتر خانه نشده است و یا اینکه قبل از موعد مندرج در قرارداد برای حضور در دفتر خانه ، فروشنده یا مالک اصلی ملک فوت کرده و انتقال ملک غیر قابل اجرا می گردد.

در این صورت خریدار راهی به جز طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت فروشنده یا مالک اصلی ملک یا ورثه ایشان نخواهد داشت . موارد مذکور در مورد حالتی بوده که طرفین در ضمن معامله ، زمان و موعد مشخصی را برای تنظیم سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی پیش بینی کرده باشند ؛ اما چنانچه بین طرفیت توافقی صورت نگرفته باشد ، باز هم خریدار راهی به جز طرح دعوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نخواهد داشت .

نکات قابل توجه در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

1. چنانچه فروشنده ملک ، شخصی به غیر از مالک اصلی ملک باشد ، علاوه بر فروشنده باید به ترتیب فروشندگان قبل و مالک اصلی ملک به عنوان خواندگان دعوی قرار داده شوند .
2. در اقامه این دعوی حتماً باید قراردادی به صورت عادی و مکتوب میان فروشنده و خریدار تنظیم شده باشد ؛ لذا چنانچه وقوع بیع بدون تنظیم سند عادی بوده و هیچگونه قرارداد مکتوبی میان طرفین تنظیم نشده باشد ، باید دعوی اثبات وقوع بیع را همراه با الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح نمود .
3. چنانچه ملک موضوع معامله دارای مقدمات مربوط به تنظیم سند مانند پایان کار یا سند تفکیکی نباشد ، خریدار باید الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را همراه با الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح نماید .
4. در صورتی که ملک موضوع معامله قبل از خرید در رهن بانک یا شخص معینی باشد ، خریدار باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را مطرح نموده و سپس الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال را اقامه نماید . البته بعضی از محاکم طرح دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به صورت هم زمان پذیرفته و مورد رسیدگی قرار می دهند .
5. بهتر است همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک ، داده شود . لازم به ذکر است صدور دستور موقت منوط به پرداخت خسارت احتمالی از طرف خواهان دعوی به حساب سپرده دادگستری می باشد و پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن ، این مبلغ به خواهان مسترد خواهد شد .
6. چنانچه ملک موضوع دعوی توسط اشخاص ثالث توقیف شده باشد ، دعوای الـزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک رد خواهد شد .
7. چنانچه در قرارداد میان فروشنده و خریدار تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی ، تعیین نشده باشد ، بهتر است خریدار ابتدا اظهارنامه ای با قید مهلت معین مبنی بر حضور فروشنده یا مالک در دفتر اسناد رسمی برای ایشان ارسال نماید .
8. دعوی الزام به تنـظیم سند رسمی انتقال زمانی موضوعیت دارد که اصل قرارداد عادی منعقد شده میان خریدار و فروشنده ، صحیح باشد ؛ لذا اگر قرارداد منعقد شده به نحوی صحیح نبوده و یا فاقد اعتبارباشد و خوانده دعوی در جلسه رسیدگی به این موضوع اشاره کند ، دادگاه ابتدا به موضوع بی اعتباری سند عادی رسیدگی می کند و در صورتی که قرارداد را صحیح تلقی کند ، حکم به محکومیت خوانده و الزام ایشان به تنظیم سند رسمی انتقال صادر خواهد نمود .

عدم پرداخت ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

سوال : در صورتی که خریدار مبلغ مورد معامله را تماماً به فروشنده پرداخت نکرده باشد ، آیا باز هم خریدار می تواند الزام فروشنده به انتقال سند را از دادگاه بخواهد ؟

پاسخ : طرح دعوای الزام به تنظیـم سند ، فرع بر پرداخت ثمن یا مبلغ معامله نخواهد بود مگر اینکه در ضمن قرارداد عادی ، بین خریدار و فروشنده توافقی مبنی بر اینکه پس از پرداخت مبلغ معامله ، فروشنده ملزم به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت ملک به نام خریدارشده باشد .

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

اگرچه نکات فوق تا حدودی شما را در تنظیم یک دادخواست کامل کمک می کند ؛ اما باید توجه داشت که علاوه بر تنظیم صحیح دادخواست حقوقی الـزام به تنظیم سـند رسمی انتقال ، دفاعیات یک وکیل خبره و با تجربه در این زمینه می تواند شانس پیروزی در دعوی را برای شما چند برابر کند ؛ لذا توصیه میشود که : اولاً قبل از انعقاد هر گونه قرارداد و معامله از تجربیات وکیل متخصص در امور قراردادها و ملکی استفاده نمایید تا با تنظیم یک قرارداد مناسب ، کلیه احتمالات ایجاد دعوی در آینده را کاهش دهد . ثانیاً در صورت وجود اختلاف حتماً از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی استفاده نمایید .

جهت اخد نوبت مشاوره به صورت تلفنی یا حضوری با وکیل پایه یک دادگستری با شماره 09127246413 تماس حاصل فرمایید .