مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

مشاوره حقوقی و نکاتی در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به دعوایی گفته می شود که در آن شخصی که به موجب سند عادی مبایعه نامه ، ملکی را از دیگری خریداری نموده و فروشنده یا مالک حاضر به حضور در دفترخانه و انتقال سند به نام خریدار نبوده را بتوان از طریق طرح این دعوی ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت نمود .

چه زمانی اقدام به طرح دعوی الزام به تنطیم سند رسمی ملک می نماییم ؟!

محتوا نمایش

حتماً برای شما یا اطرافیان شما پیش آمده که طرفین معامله به صورت دستنویس یا با حضور در بنگاه های املاک اقدام به انعقاد قرارداد خرید ملک نموده اند و گاهاً بجهت اینکه کل مبلغ معامله به صورت یکجا پرداخت نشده ، بین طرفین توافق می گردد که پس از پرداخت آخرین قسط ، فروشنده و خریدار در تاریخ مشخصی در دفتر اسناد رسمی ، جهت نقل و انتقال ملک به نام خریدار حاضر شوند. اما فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی امتناع نموده و بعد از آن نیزحاضربه حضور در دفتر خانه نشده است و یا اینکه قبل از موعد مندرج در قرارداد برای حضور در دفتر خانه ، فروشنده یا مالک اصلی ملک فوت کرده و انتقال ملک غیر قابل اجرا می گردد.

در این صورت خریدار راهی به جز طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت فروشنده یا مالک اصلی ملک یا ورثه ایشان نخواهد داشت . موارد مذکور در مورد حالتی بوده که طرفین در ضمن معامله ، زمان و موعد مشخصی را برای تنظیم سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی پیش بینی کرده باشند ؛ اما چنانچه بین طرفیت توافقی صورت نگرفته باشد ، باز هم خریدار راهی به جز طرح دعوی حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نخواهد داشت .

نکات قابل توجه در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

چنانچه فروشنده ملک ، شخصی به غیر از مالک اصلی ملک باشد ، علاوه بر فروشنده باید به ترتیب فروشندگان قبل و مالک اصلی ملک به عنوان خواندگان دعوی قرار داده شوند .
در اقامه این دعوی حتماً باید قراردادی به صورت عادی و مکتوب میان فروشنده و خریدار تنظیم شده باشد ؛ لذا چنانچه وقوع بیع بدون تنظیم سند عادی بوده و هیچگونه قرارداد مکتوبی میان طرفین تنظیم نشده باشد ، باید دعوی اثبات وقوع بیع را همراه با الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح نمود .
چنانچه ملک موضوع معامله دارای مقدمات مربوط به تنظیم سند مانند پایان کار یا سند تفکیکی نباشد ، خریدار باید الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را همراه با الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح نماید .
در صورتی که ملک موضوع معامله قبل از خرید در رهن بانک یا شخص معینی باشد ، خریدار باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را مطرح نموده و سپس الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال را اقامه نماید . البته بعضی از محاکم طرح دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به صورت هم زمان پذیرفته و مورد رسیدگی قرار می دهند .
بهتر است همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک ، داده شود . لازم به ذکر است صدور دستور موقت منوط به پرداخت خسارت احتمالی از طرف خواهان دعوی به حساب سپرده دادگستری می باشد و پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن ، این مبلغ به خواهان مسترد خواهد شد .
چنانچه ملک موضوع دعوی توسط اشخاص ثالث توقیف شده باشد ، دعوای الـزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک رد خواهد شد .
چنانچه در قرارداد میان فروشنده و خریدار تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی ، تعیین نشده باشد ، بهتر است خریدار ابتدا اظهارنامه ای با قید مهلت معین مبنی بر حضور فروشنده یا مالک در دفتر اسناد رسمی برای ایشان ارسال نماید .
دعوی الزام به تنـظیم سند رسمی انتقال زمانی موضوعیت دارد که اصل قرارداد عادی منعقد شده میان خریدار و فروشنده ، صحیح باشد ؛ لذا اگر قرارداد منعقد شده به نحوی صحیح نبوده و یا فاقد اعتبارباشد و خوانده دعوی در جلسه رسیدگی به این موضوع اشاره کند ، دادگاه ابتدا به موضوع بی اعتباری سند عادی رسیدگی می کند و در صورتی که قرارداد را صحیح تلقی کند ، حکم به محکومیت خوانده و الزام ایشان به تنظیم سند رسمی انتقال صادر خواهد نمود .

عدم پرداخت ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

سوال : در صورتی که خریدار مبلغ مورد معامله را تماماً به فروشنده پرداخت نکرده باشد ، آیا باز هم خریدار می تواند الزام فروشنده به انتقال سند را از دادگاه بخواهد ؟

پاسخ : طرح دعوای الزام به تنظیـم سند ، فرع بر پرداخت ثمن یا مبلغ معامله نخواهد بود مگر اینکه در ضمن قرارداد عادی ، بین خریدار و فروشنده توافقی مبنی بر اینکه پس از پرداخت مبلغ معامله ، فروشنده ملزم به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت ملک به نام خریدارشده باشد .